Contabilità condominiale trasparente: capiamoci qualcosa!

Contabilità condominiale trasparente: capiamoci qualcosa!

Come può l’amministratore rendere conto del suo operato?

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini facendo vedere gli estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e presentando il rendiconto di fine anno ovvero il bilancio condominiale corredato di tutti i giustificativi di spesa.

A tale scopo l’amministratore annota in un registro e in ordine cronologico tutte le somme incassate e tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, entro un mese dal momento in cui vengono effettuate queste operazioni.

E’utile immaginare il condominio come una piccola società che ha propri debiti e crediti e i suoi movimenti di denaro in entrata e in uscita. A fine anno è importante predisporre un documento che consenta a tutti di farsi una idea dello “stato di salute” della piccola azienda rappresentata dal nostro condominio e controllare l’attività del suo amministratore. Questo documento è il bilancio condominiale.

Cosa sono il Bilancio Preventivo ed il Bilancio Consuntivo?

Il documento redatto a fine anno, in occasione della cosiddetta chiusura d’esercizio, viene chiamato Bilancio o Rendiconto Consuntivo, quello redatto contemporaneamente al primo, chiamato Bilancio Preventivo, ha il solo scopo di fare una previsione delle spese per l’anno a venire. Sono entrambi documenti ufficiali in caso di liti o controversie e di conseguenza è una buona regola di amministrazione presentarli all’assemblea del condominio in tempi ragionevoli.

La legge dispone che il rendiconto sia redatto annualmente e che l’amministratore debba convocare un’assemblea entro 180 giorni per procedere alla sua approvazione.
Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione la legge consente anche a uno solo dei condomini di chiedere all’Autorità giudiziaria la revoca dell’incarico. Questo proprio per garantire una contabilità condominiale trasparente.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato il rendiconto la relativa spesa viene suddivisa tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Come è fatto un Bilancio?

Il bilancio deve essere chiaro e semplice perché il condomino in base ad esso può tracciare l’esatto percorso dei propri soldi e l’amministratore può evitare di essere accusato di non avere svolto bene il suo lavoro.

La regola fondamentale è che tutte le somme spese e incassate siano accompagnate da pezze d’appoggio valide ai fini fiscali.

Non esiste uno schema rigido di redazione del bilancio. Intuitivamente si utilizza l’impostazione a sezione contrapposte, anche se è possibile adottare la forma semplice come se fosse un unico grande elenco.

E’ chiaro che se l’amministratore presenta un elaborato ordinato, preciso, veritiero e corretto dimostra di essere in buona fede ed esprime la chiarezza delle proprie idee e la trasparenza nel gestire la situazione contabile condominiale.

La prassi più comune è quella di presentare un bilancio a sezioni contrapposte ovvero il classico ATTIVO e PASSIVO il primo sulla sinistra e l’altro sulla destra.

Esistono dei principi contabili usati per Bilancio?

Due sono i principi contabili usati per la registrazione delle spese e degli incassi del condominio: quello per CASSA e quello per COMPETENZA.

Per CASSA: ogni registrazione, sia in uscita che in entrata, avviene nel momento stesso in cui c’è l’effettivamente l’entrata o l’uscita di denaro. Ad esempio, se riceviamo una fattura da un fornitore il 22.11.2016 e il pagamento avviene a 90 giorni quindi il 20.02.2017 questa uscita di denaro è di competenza dell’anno successivo (2017). Questo vale sia per le spese e gli incassi del condominio in sé quanto nei pagamenti, che per le somme versate dai singoli condòmini.
Per COMPETENZA : si segue la regola secondo la quale, la precedente fattura dell’esempio, andrà registrata il giorno 20.11.2016 perché di competenza appunto dell’anno 2016. Questo vuol dire che il bilancio redatto con tale metodo deve elencare tutte le spese e le entrate che si riferiscono alla gestione corrente indipendentemente da quando vengono poi effettivamente incassate o pagate le somme di denaro ad esse connesse.

Per avere chiare le differenze tra i due metodi si può fare riferimento all’esempio precedente.

 

Registrando poi l’uscita monetaria nel 2017.

Nella pratica quando si tratta di edifici di modeste dimensioni e con un volume d’affari non elevato il metodo adottato è quello di cassa, che è molto più sbrigativo. Nel caso invece di grossi complessi condominiali si preferisce usare il metodo per competenza, il quale è, sì, più complesso,  ma anche più preciso e veritiero.

Utilizzando il metodo della competenza è più facile controllare l’operato dell’amministratore e si ha una visione della situazione condominiale più precisa e analitica. Inoltre facilita la valutazione dei costi sostenuti durante un periodo di amministrazione e quindi di capire se ci sono stati risparmi o aumenti di esborsi di denaro tra una gestione e l’altra. Infine, utilizzando questo metodo, si evita di scaricare sui nuovi condòmini o inquilini eventuali spese di non loro competenza.

Per chi non ne capisse di contabilità, è prevista una relazione descrittiva?

Al rendiconto consuntivo va allegata una relazione che spieghi, sinteticamente, lo stato dei rapporti che sono ancora in corso (ad esempio forniture da pagare, contratti per opere in corso di esecuzione ecc.).

Quali sono le voci di bilancio che indicano le spese che il condominio sostiene?

Le voci del bilancio di condominio più importanti sono:
1) Spese generali di proprietà comune
2) Spese servizi comuni
3) Spese acqua
4) Spese scale
5) Spese riscaldamento
6) Spese individuali.

Queste sono le categorie generali di spesa, che rappresentano la destinazione finale dei soldi dei condomini. All’interno di ciascuna di esse si individuano le voci di spesa analitiche: ad esempio: tra le “spese generali” avremo quelle inerenti manutenzioni varie, consumi di energia elettrica, ecc.  tra i “costi per servizi comuni “avremo quelli per il servizio di pulizia o eventuale portineria.

 

 

 

 

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Dott. Fortunato Vadalà

Dettagli Dott. Fortunato Vadalà

Sono una persona che non si arrende mai e lavora costantemente e con sacrificio per il raggiungimento dei suoi obiettivi. Ogni nuovo incontro, secondo me, è una nuova possibilità di crescita. Nella mia professione la pazienza, che mi contraddistingue è molto importante per lo svolgimento della mia attività, la quale è sempre stata finalizzata alla promozione della cultura relativa a tutte le problematiche riguardanti il campo professionale in cui ho operato per offrire un reale servizio di consulenza alla clientela. Molto spesso, nel campo specifico del condominio il contenzioso tra proprietari e inquilini e determinato dalla insufficiente conoscenza delle varie questioni. Come amministratore ho sempre posto grande attenzione all’aspetto informativo connesso allo svolgimento della mia professione esercitando il mio ruolo nella massima trasparenza possibile, per permettere a ciascun soggetto di conoscere la situazione del suo condominio e partecipare attivamente alle decisioni operative in un’ottica di condivisione delle problematiche e del percorso da effettuare per il raggiungimento del bene comune della comunità chiamata condominio.
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