La presenza di crepe sulla facciata esterna dello stabile è uno dei principali problemi con il quale si confrontano gli amministratori di condominio e può essere oggetto di contenzioso. Nonostante i lavori di ristrutturazione, la questione può nuovamente riproporsi nel giro di qualche anno. Come comportarsi in questa circostanza? La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756/2017, è intervenuta per fare chiarezza sul punto. L’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., secondo il nuovo dictat, può essere esercitata anche in relazione alla presenza di gravi danni su di una struttura oggetto di recente ristrutturazione. Ciò è reso possibile grazie ad una lettura estensiva dello stesso termine costruzione, attualmente inteso come qualsiasi tipo di intervento modificativo, su di un opera già esistente. Pertanto, l’erronea esecuzione dei lavori di ristrutturazione idonea a provocare gravi danni, a cui segua una drastica riduzione del godimento del bene, può essere oggetto dell’azione ex art. 1669 c.c. Infatti, nel momento in cui vi è un’attività di ristrutturazione eseguita in maniera errata (per esempio, a causa dell’utilizzo di materiali scadenti), possono manifestarsi gravi crepe sia all’esterno dell’edificio che all’interno delle singole unità immobiliari. Una situazione simile può condizionare in maniera negativa il godimento […]

(GC)Una nuova associazione, autofinanziata che esplora un ambito sconosciuto della psicologia dando un taglio definito: il condominio. Quali considerazioni le suggerisce questo? (AB) Penso innanzitutto che la psicologia abbia delle possibilità di sviluppo enormi: ci sono degli ambiti di intervento inesplorati come quello che voi, giovani psicologi, state portando avanti senza appiattirvi sull’idea che esista solo la psicoterapia come abito di intervento. I contesti di convivenza come quelli del vicinato riportano al lavoro sulla prossimità e sull’alterità, sulla base della convivenza sociale che adesso ha delle regole diverse rispetto agli anni in cui esisteva il vicinato solidale. Ricordo che fino agli anni ’80 si viveva molto di più in casa. Vivere in casa significava condividere lo spazio comune per più tempo e in relazione allo svolgimento di serie di attività. La casa non era percepita come il rifugio dove barricarsi dall’altro, ma un luogo dove stare insieme e condividere; un luogo in cui si stava molto bene in quanto, nonostante i ‘pettegolezzi di pianerottolo’, si respirava un clima solidale e di cooperazione. Sarebbe davvero importante portare avanti un lavoro finalizzato a risvegliare le coscienze sull’importanza dello ‘stare insieme’. (GC) Abbiamo chiamato il nostro progetto ‘’+Vicini’’ con l’auspicio di riuscire a […]

Venire a conoscenza di una nuova Legge che obbliga ad investire risorse per la valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio non è sicuramente piacevole, né per gli amministratori di condominio e né per i proprietari degli immobili. L’amministratore è immediatamente preoccupato per l’ulteriore incombenza arrivata all’improvviso e per le responsabilità civili e penali che possono derivarne a proprio carico, mentre il proprietario dell’immobile, che spesso non conosce le sue responsabilità, percepisce il tutto essenzialmente come un’ulteriore spesa da sostenere. Esaminiamo attentamente e in modo costruttivo l’impatto di questa nuova Legge per entrambe i soggetti: ci accorgeremo che la stessa non ha solo aspetti negativi … anzi. Una premessa è obbligatoria: leggendo la riforma del Codice Civile in materia di condominio, entrata in vigore nel giugno 2013 (Legge 220/2012), non troveremo alcun riferimento diretto all’obbligatorietà della valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni. L’obbligatorietà scaturisce dalla lettura combinata di quest’ultima (art. 1130 comma 6) e della Legge n. 9 del febbraio 2014 (art. 1, comma 9, lettera c) nata dalla conversione del Decreto Legge n. 145/2013 denominato “Destinazione Italia”. La legge 9/2014 modifica sostanzialmente il testo dell’art.1130 del Codice Civile,  precisando che il registro di anagrafe condominiale […]

In un condominio stanno per nascere due bambini. I futuri genitori hanno interpellato l’amministratore ponendo quesiti e gli hanno chiesto di preparare una comunicazione poiché sono terrorizzati dal fatto che c’è un condomino, loro dirimpettaio, che non sopporta alcun tipo di rumore ed è pronto a chiedere l’intervento dell’amministratore o a procedere a denunce, anche penali, per rumori provocati da spostamento di sedie, gioco di bambini piccoli e così via. Un lieto evento come la nascita di un bambino diventa fonte di stress nella realtà attuale dei condomini. La legge tutela chi è disturbato da rumori causati da attività produttive o provenienti da civili abitazioni. In questi casi si potrà chiedere l’intervento del giudice solo nel caso in cui il rumore superi la “normale tollerabilità” e il suo intervento sarà diretto a operare una equa contemperazione tra le diverse esigenze dei soggetti coinvolti e a ridurre il livello del rumore se questo supera, in effetti, il limito normale di tolleranza, così come definito dalla legge stessa. Nel caso del pianto del bambino, la quiete del vicino non è turbata da comportamenti evitabili degli altri vicini, ma da quello di un soggetto privo di capacità di controllo sui propri istinti, quale […]

Sempre più frequentemente, per soggiorni di breve o media durata, i turisti italiani o stranieri scelgono di affidarsi a strutture quali bed & breakfast, “case-vacanza” e/o affittacamere. Tali attività sono proliferate negli ultimi anni tanto da far registrare un cospicuo aumento di forum e portali nella rete internet all’interno dei quali è possibile, su impulso dei gestori ed attraverso i racconti dei turisti, da un lato pubblicizzare e, dall’altro, prenotare e recensire le strutture ed i servizi ivi offerti. Occorre, tuttavia, considerare che spesso tali attività vengono svolte in condominii di edifici. Si pone in detti casi il problema, per i proprietari/gestori, di verificarne la compatibilità. Ma andiamo con ordine. E’ necessario, anzitutto, operare una corretta classificazione tra una moltitudine di attività, ognuna delle quali idonea ad interfacciarsi in maniera differente dalle altre con la realtà condominiale. Con riguardo a fonti di rango primario (la legge), l’art. 12 del codice del turismo (All. D.Lgs 79/2011), prima di essere dichiarato incostituzionale per eccesso di delega (sent. 5 aprile 2012 n. 80) poneva in essere una classificazione -da alcuni autori ritenuta ancora un valido supporto esemplificativo- delle strutture ricettive extra-alberghiere, ovvero non aventi carattere di impresa. Tra i diversi modelli descritti dal […]

Un uomo di 40 anni di Montesacro (Roma) è stato condannato a un anno di carcere perché solito girare nudo per le scale e in ascensore. Nel mirino dell’uomo c’era la dirimpettaia, una vedova 70enne, che non appena metteva il naso fuori dalla porta si ritrovava il vicino nudo ad aspettarla. La donna aveva deciso di sopportare, ma quando il 40enne si è mostrato senza slip anche alla 17enne del piano inferiore sono scattate le denunce.   Una 50enne è stata condannata a sei mesi di carcere per aver tenuto sotto scacco per anni un’intera palazzina. Un tempo i 10 appartamenti erano del padre: lei si sentiva ancora la padrona e gettava olio sulle scale alla vicina che non voleva lasciare la casa.   Aveva chiesto ad un residente del condominio di cui era amministratore di togliere l’urina del proprio chiwawa. Il giovane si era rifiutato di ripulire le tracce di pipi lasciate dal suo piccolo animale domestico sul ballatoio condominiale. “Paghiamo la signora delle pulizie. Lo deve fare lei”. E, dopo un’accesa discussione con l’amministratore, che più volte lo aveva ripreso anche per l’abitudine di sputare in terra, ha preso in mano il guinzaglio del cane scagliandolo come una frusta […]

La raccolta differenziata dei rifiuti in condominio  ha comportato l’insorgere di problematiche nuove a causa dei condòmini “pigri”, i quali, accanto ai mastelli di quelli diligenti, lasciano le loro buste di spazzature indifferenziata oppure per fare un dispetto le depositano nei contenitori dei vicini. Nella mia esperienza di amministratore capita spesso di ricevere foto di esterni condominiali invasi dalle buste di spazzatura di coloro i quali trovano difficoltoso ritirare i mastelli e seguire il calendario della raccolta differenziata; gli altri condòmini, esasperati, mi telefonano lamentandosi dello scempio che c’è di fronte al proprio palazzo e mi trovo costretto a spiegare che più che chiamare una ditta delle pulizie per rimuovere la spazzatura, il sottoscritto non ha nessun potere sanzionatorio sulle “persone”, che si rendono responsabili di comportamenti indegni di membri di un contesto civile.  La circostanza che fa arrabbiare ancora di più coloro che fanno la raccolta differenziata in maniera corretta è il fatto che, se venisse elevata una multa da parte delle autorità competenti in queste circostanze, il destinatario di essa sarebbe l’intero condominio e non solo gli “incivili” per colpa dei quali è stata comminata. Molto spesso costoro continuano nei loro comportamenti anche nei casi in cui l’amministratore […]

All’ inizio di ogni estate puntualmente giungono allo studio lamentele da parte di alcuni condomini in relazione al fatto che il cortile condominiale è utilizzato da alcuni ragazzi come campo da calcio. Il cortile condominiale è una delle parti comuni del condominio il cui uso è regolamentato dall’articolo 1102 del C.C. il quale dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. La Corte di Cassazione è stata più volte chiamata ad interpretare l’articolo in esame. Con la sentenza del 16 giugno 2005 n.12873 la Suprema Corte ha stabilito che ” il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali […]

Cosa c’è da sapere sui gatti in condominio? In un condominio di Triggiano, in un provincia di Bari, in una piccola area non calpestabile del cortile condominiale, vivono un gatto maschio  e una mamma con dei gattini di circa 5 mesi. In tutte le bacheche dei portoni del condominio è stato affisso un foglio che vieta di dare da mangiare ai gatti. Questo avviso va contro quanto stabilito dalla legge 281/91 che tutela le colonie feline, anche all’interno delle aree private, richiedendo che sia tenuta pulita la zona circostante. Nel caso citato le cuccette sono sistemate dietro le aiuole in un’area non a vista vista e le ciotole contenente cibo secco, sono pulite e in ordine. Il terreno (non calpestabile) dell’aiuola, viene spesso ripulito. “Eppure”- si lamenta chi segnala il caso “In questo condominio non vige la legge italiana, bensì l’accontentare bonariamente chi si lamenta, ma a torto, affiggendo falsi regolamenti condominiali”. E le “gattare”  ricevono occhiatacce e insulti, perché i condomini ritengono che trasgrediscono le regole cui fanno riferimento gli avvisi affissi in condominio. La legge 281/91 definisce colonia felina un gruppo più o meno numeroso di gatti  (ne bastano anche solo due) che vivono in un determinato e circoscritto territorio. […]

Cos e’ il verbale di assemblea? Il verbale dell’assemblea fornisce la prova della volontà dell’assemblea di condominio. Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale. Le due figure sono scelte tra i partecipanti alla assemblea del condominio all’inizio di essa. Il presidente dell’assemblea si accerta della correttezza della procedura con la quale sono stati convocati gli aventi diritto, che possono essere condòmini o delegati, e verifica i “quorum” di costituzione in prima e seconda convocazione. In un secondo momento si accerta della regolarità delle presenze e delle deleghe facendo attenzione al fatto che alla riunione partecipi solo chi ne ha diritto. Egli ha il compito di aprire e chiudere le discussioni sui singoli punti all’O.d.G.e può imporre un limite alla durata degli interventi. dirige le operazioni di voto sulle proposte di delibera  e a fine riunione dichiarerà chiusa l’assemblea.   Il verbale deve informare riguardo: la corretta convocazione dell’assemblea condominiale, la sua costituzione e segnalare un eventuale allontanamento o sopraggiungere di un condomino). Per ogni delibera deve essere indicato il nome del condomino e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti, i […]

La problematica dei rumori in condominio, e di come gestirli,  regolata ex art. 844.c.c., obera, notevolmente, le aule dei nostri tribunali, e aumenta la mole di lavoro per i nostri giudici; il tutto a causa della scarsa informazione dei condomini, spesso, poco attenti alle norme vigenti e al regolamento condominiale. Ma esiste un orario “del silenzio” stabilito dal nostro ordinamento? Quali sono i rumori inammissibili? Il nostro codice , purtroppo, in modo sintetico, divide i rumori, semplicemente, in due macro-aere :rumori tollerabili e rumori intollerabili, vietando ,espressamente, quest’ultimi e investendo i giudici di decretare, in base alle istanze pervenute, quali siano gli orari in cui è “ sacrosanto” il silenzio, in cui è possibile svolgere le faccende domestiche, in cui è ammissibile l’intervento di ditte specializzate per determinati lavori e le soglie di decibel oltre le quali i rumori vengono identificati come intollerabili. Condizionano le decisioni dei giudici: la destinazione d’uso degli immobili (Es.Per locale commerciale, aumenta la soglia di tollerabilità); la loro collocazione (Es.Un’unità abitativa in pieno centro avrà una soglia di tollerabilità maggiore rispetto ad un’abitazione sita in campagna);l’isolamento dell’immobile e l’orario dei rumori(Es.Il rumore dello stereo acceso può essere tollerabile durante le ore diurne e intollerabile nelle […]

Da dove viene l’autostima dell’amministratore? In questo marasma di doveri e compiti, carte e bollette, scadenze e file da compilare pare difficile immaginare l’amministratore come una ’’persona’’ alla quale sia concesso di tornare a casa e non sorprendersi che il suo figliolo di 5 anni si sia intanto fidanzato e laureato, dall’ultima volta che lo ha visto. E’ ormai assodato. L’amministratore è un eroe incompreso, sulle cui spalle gravano tempo, doveri e pregiudizi. Ma come vive l’amministratore tutto questo? Come sta? Nel precedente articolo abbiamo trattato il Burn Out dell’amministratore. Qualcuno mi ha chiesto di trattare adesso l’argomento dell’autostima dell’amministratore e data la vastità dell’argomento cercherò di evidenziare i parametri più digeribili. L’autostima non è un processo semplice. Ha delle radici nel profondo della nostra esistenza e si alimenta con ciò che noi viviamo ogni giorno. Trattare l’argomento dell’autostima implicherebbe davvero lo scrivere un trattato e non è la sede questa per un tale approfondimento. Una persona, indipendentemente dal suo lavoro o dal tessuto sociale in cui si muove, ha una cifra di autostima che può essere tendente al positivo o al negativo. Su questa base poi si innestano i vissuti di ogni giorno. Riferendoci ad un concetto base ( […]

Capita spesso che l’amministratore onesto non riesca a trasmettere la trasparenza della contabilità condominiale  ai condomini. Probabilmente, questa falla di comunicazione è data anche dalla non conoscenza , da parte dei condòmini, di cosa e come verificare. Ecco quindi un sintetico vademecum per il condòmino che voglia verificare gli accadimenti contabili del suo condominio, che va a completare quanto detto in questo altro articolo. N.b. Ciò che segue non esaurisce in tutto l’operatività che dovrebbe tenere il condòmino. Davvero occorrerebbero pagine e pagine ( se non magari un corso ah hoc!). Vuole essere una sintesi e sono bene accetti commenti ed integrazioni! Cosa deve guardare il condomino? I condomini per esercitare un effettivo controllo del rendiconto devono verificare, prima di tutto, che i giustificativi presentati dall’amministratore, si riferiscano a tutte le voci di spesa presenti; in seconda battuta devono controllare che il saldo del conto corrente bancario corrisponda sull’estratto conto con quanto riportato in bilancio. L’estratto conto bancario riporta i singoli movimenti, tra cui l’uso eventuale di assegni per pagare le varie fatture, per cui è essenziale che vi sia esatta corrispondenza con quanto indicato al riguardo in bilancio. E se ci sono fatture non ancora pagate? E’ necessario controllare […]

In tema di parcheggio turnario, la Corte di Cassazione ha sottolineato che, in tema di condominio, risulta legittima ai sensi dell’art. 1102 (Cass. Civ., Sez. II, 19/07/2012, n. 12485) “sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno” (Cass. 19/01/2006 n. 972; Cass. 09/11/1998 n. 11268). Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea (l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri […]

“Liti in condominio”. Scrivendo queste parole nel campo di ricerca di Google appaiono in elenco : statistiche sui litigi, classifiche spannometriche sui motivi di lite, siti di mediazione legale. Cambiando un po’ le parole, volendo rimanere sul concetto di lite in condominio, i motori di ricerca ci suggeriscono una serie di articoli di cronaca riguardanti tragici epiloghi di liti condominiali o familiari sfociate in risse con feriti e talvolta decessi. Il panorama riguardante il conflitto in condominio si estende a tutto il mondo occidentale, almeno stando ai riferimenti delle notizie di cui stiamo parlando. Come mai questa esacerbazione così evidente del conflitto in condominio? Forse che nel condominio inteso come contesto abitativo nel quale varie realtà individuali si trovano a convivere in maniera non intenzionale, ci siano delle dinamiche peculiari che valga la pena di studiare dal punto di vista sociologico e psicologico? Si dice che la famiglia sia la prima cellula sociale, la scuola sia la seconda che prepara al rapporto con la società. In effetti, a ben pensarci, il condominio è una realtà occidentale, spesso metropolitana, che sta nel mezzo tra la famiglia e la società, prima ancora della scuola.  Quanti bambini entrando a casa dopo una giornata […]

Lorena fa l’amministratrice di condominio da molti anni. Risponde a #GaranteCondominio per il progetto #+Vicini Nella sua #vitadacondominio , quando le chiediamo nell’intervista quali siano i comportamenti che la incentivano nel suo lavoro ci risponde che prova una bellissima sensazione del vedere che i condòmini accolgono il loro amministratore di condominio con calore e collaborano proattivamente alla gestione del condominio. Rispondi anche tu all’intervista!

  #condominiodaincubo| Giorno°2 | Una mia ospite viene inquisita dal Capodomino. Grissom lèvate. Ed ecco che nel mio fantastico condominio continua a capitare l’incredibilmente inverosimile. La realtà è che, credo, queste cose accadano un po ovunque, ma come ogni brava CONDOPATICA ogni volta che qualche accadimento mi pare superare l’immaginario infastidendomi quel tanto da ingrossarmi la vena della fronte…scatta la ricerchina legale. Veniamo al dunque. L’altra sera una casa amica di infanzia viene a trovarmi nella mia nuova ( sconosciuta a lei) abitazione, sita al secondo piano del fabbricato di un ridente condominio di circa 100 famiglie. Una volta entrata nel parco, la guido al telefono fino al portone del mio fabbricato. Le indico il piano, metto giù il telefono ed inizio ad apparecchiare la tavola. Apparecchiando apparecchiando mi rendo conto che sono passati circa cinque minuti da quando era proprio sotto il portone. Eppure con l’ascensore due piano sono brevi. Mi avvicino al telefono e finalmente mi suona il campanello. Le apro ed entrando mi racconta l’episodio motivo di ritardo. E devo dire che la cosa mi ha molto ricordato la mia serie preferita: CSI Los Angeles ( anche se siamo nell’interland campano). Di seguito i fatti. Ore 21.30 […]

La devianza è la non conformità ad una norma o ad un complesso di norme che sono accettate da un numero significativo di individui all’interno di una società. Non è possibile distinguere precisamente in una società coloro che rispettano le norme da coloro che le infrangono: tutti quanti noi abbiamo trasgredito e trasgrediremo (basti pensare a quanti rispettano rigorosamente i limiti di velocità od i divieti di sosta). La devianza va riferita non solo all’individuo ma anche a gruppi. Tutte le norme sociali sono accompagnate da sanzioni che promuovono la conformità e proteggono dalla mancata conformità; la sanzione è una reazione degli altri al comportamento di un individuo o di un gruppo, reazione che ha lo scopo di assicurare il rispetto di una norma. Le sanzioni possono essere positive sotto forma di una ricompensa per il rispetto alla norma o negative, come la punizione. Le sanzioni formali sono solo negative, sono reazioni di un agente o gruppo incaricato di assicurare il rispetto della norma (la polizia, i tribunali, le prigioni, le multe), mentre le sanzioni informali possono essere sia positive, e lo sono gli apprezzamenti (il sorriso, la pacca sulla spalla), sia negative (l’insulto, il rimprovero). Le sanzioni formali sono […]

1) Chiedi cosa ne pensano gli altri condomini Non è banale. È inutile mobilitarsi e informarsi in giro, se la maggior parte degli altri condomini non è d’accordo con te. Quando incontri i tuoi vicini, chiedigli cosa ne pensano dell’amministratore di condominio, esponi le ragioni per cui secondo te sarebbe un bene cambiarlo e scopri se la pensate allo stesso modo. 2) Cerca un valido sostituto per il tuo amministratore di condominio Cerca altri studi di amministratori della tua città, spiegagli la situazione e fatti fare dei preventivi. I preventivi ti aiuteranno a capire qual è l’attuale prezzo del servizio e a valutare bene quanto il gioco valga la candela. Con i preventivi alla mano, discutine ancora con gli altri condomini, valutate insieme quale potrebbe essere il valido sostituto informandovi sugli altri condomini che gestisce. 3)Autoconvoca un’assemblea straordinaria Lo sapevi che la legge prevede l’autoconvocazione di una assemblea straordinaria? L’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio recita: L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno […]