La caldaia è malfunzionante e non a norma e per sicurezza l’amministratore non vuole usarla l’anno prossimo. Come risolvere la situazione?

Oltre al danno la beffa: la condomina passa dall’ avere un danno e dover ricevere risarcimento a doverne pagare agli altri.

Il problema delle immissioni chiama in causa la tutela della proprietà. Come possiamo agire per tutelarci secondo la legge?

Un Utente ci chiede come fare ad avere una CPI inerente l’autorimessa condominiale per la gestione che, a suo avviso, appare poco trasparente da parte dell’amministratore. Gli esperti della consulenza legale gratuita di Garante Condominio rispondono.

Un Utente ci scrive dopo aver scoperto che l’amministratore del suo condominio fa parte di uno studio associato di geometri. Ci chiede se è lecito non emettere fattura con p.iva, ma con ritenuta di acconto visto che amministra anche altri condominii. Rispondono i responsabili dell’assistenza legale gratuita di Garante Condominio.

Un utente chiede all’assistenza legale gratuita di Garante Condominio se è lecito richiedere dopo 7 anni il pagamento di una quota straordinaria mai evidenziata prima.

Un utente ci scrive chiedendo consulenza ai responsabili dell’assistenza legale gratuita di Garante Condominio. L’amministratore risulta essere irregolare sui requisiti obbligatori richiesti per amministrare il condominio.

Il proprietario dell’appartamento superiore al mio lo ha ceduto a due persone che producono immissioni notturne e non pagano le spese condominiali.

Nomina amministratore: come tutelarsi da contenziosi con quello uscente?

Schiamazzi oltre l’orario stabilito: quali tutele adottare?

QUESITOBuongiorno, il nostro amministratore si rifiuta di fornire la sua partita iva. La chiediamo da tre anni . Non fornisce neppure l’attestato di frequentazione ai corsi di aggiornamento obbligatori. Amministra il condominio da 15 anni. Io ed altri 4 condomini ci siamo rivolti ad un legale, ma gli altri 50 condomini non hanno aderito. Abbiamo rinunciato all’azione legale ma vorremmo rivolgerci alla Guardia di finanza per verificare che non operi IN NERO. Ci consigliate di farlo o abbiamo altre strade ? Grazie mille. RISPOSTAGent.ma utente,con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: in situazioni come quelle che ci ha descritto il nostro consiglio è sempre la scelta del procedimento per revoca giudiziale dell’amministratore che ha compiuto una o più gravi irregolarità (come non fornire partita iva, fatture ed attestazioni di aggiornamento professionale). Questo procedimento è snello e veloce e può essere proposto anche da un singolo condomino. Essendo un procedimento di “volontaria giurisdizione” l’assistenza di un legale è facoltativa, ma comunque consigliabile per non rischiare di incorrere in inconvenienti di natura “tecnica”.Una volta che il giudice avrà revocato il suddetto amministratore e ne sarà nominato un altro, ben potrà il Condominio decidere di aggredire il precedente […]

Molto spesso le persone lasciano che a guidare le proprie decisioni sia il pregiudizio. Il termine pregiudizio porta automaticamente con sé un senso negativo, percepibile da tutti, come si stesse parlando di una chiusura mentale da cui ci si sente subito di doversi allontanare. In realtà poche cose esistono solo in misura negativa e senza alcuno scopo specifico. Così anche il pregiudizio esiste in quanto utile. È utile poiché mezzo di categorizzazione e quindi semplificazione del mondo. Il termine pregiudizio in sé vuol dire “giudizio prima”, quindi giudicare qualcosa prima di averne fatto diretta esperienza. Ma, immaginiamo di dover fare diretta esperienza  di  qualunque  cosa prima  di poter dire  di cosa  si  tratti… sarebbe un dispendio immane di energie e di tempo, per poi trovarci probabilmente a catalogare quella data cosa proprio per ciò che sembrava inizialmente. Quindi, di per se, il pregiudizio è utile nelle situazioni in cui abbiamo bisogno di una risposta veloce su cose simili tra loro: in breve facciamo esperienza di una cosa e deduciamo che ogni altra esperienza con ogni altra cosa simile, sarà simile all’esperienza vissuta in precedenza. Questo ci aiuta in molteplici occasioni, basti pensare a tutte le volte che guardiamo un oggetto affilato e deduciamo che possa tagliare e quindi lo prendiamo dal manico, e così molte altre esperienze che facciamo quotidianamente. Ma cosa succede quando questa abitudine necessaria in molte occasioni va ad essere applicata con rigidità ad ogni cosa simile a quella già conosciuta? O peggio, cosa accade quando questa abitudine viene utilizzata agli esseri viventi, per loro natura imprevedibili e mutevoli? Ed è proprio da un pregiudizio che nasce una questione spinosa che interessa il quieto vivere di svariati condomini. Il concetto é il seguente: gli animali sporcano e fanno rumore. Questo é un pregiudizio basato sulla effettiva esperienza di animali in libertà che sporcano, emanano cattivo odore e fanno versi spesso acuti. Ma si tende ad associare questa idea quasi apocalittica ad ogni […]

Il contenuto di questo articolo è frutto della mia personale esperienza in qualità di condomina e mira a fornire chiarezza su determinati aspetti relativi alla presenza di un bene considerato, oggigiorno, di prima necessità all’interno degli stabili: l’ascensore. In linea generale, la maggior parte dei fabbricati è corredato da un impianto ascensore. Pertanto, in questa ipotesi, gli argomenti da approfondire riguardano la sostituzione di una struttura già esistente ovvero la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Tuttavia, possiamo riscontrare un’eccezione: ciò accade nell’ipotesi in cui la struttura sia stata edificata ab origine senza l’impianto ascensore. Di conseguenza, i problemi da affrontare potrebbero essere numerosi e complicati. Nulla questio se, a voi condomini, è concessa la grande fortuna di poter godere liberamente, e senza alcuna restrizione, dell’ascensore. Con il trascorrere del tempo e il frequente utilizzo, la struttura potrebbe, però, risultare fatiscente. O ancora, l’assemblea dei condomini potrebbe decidere di sostituire un impianto obsoleto con uno di nuova generazione. Come procedere in questo caso? La risposta viene fornita dall’art. 1124 c.c., relativo alla manutenzione e alla sostituzione delle scale e degli ascensori. Secondo il contenuto del sovracitato articolo, per la sostituzione di un vecchio ascensore o la manutenzione dello […]

Quella dei balconi è tematica spesso al centro di dispute e dibattiti in assemblea (e non solo) da parte di chi vive in condominio. Le caratteristiche dei balconi Occorre, dunque, fare chiarezza sulla disciplina di questi “elementi” al fine di sgomberare il campo da dubbi ed incertezze che possono generare inutili contrasti. Iniziamo dicendo che la legge sul punto nulla dispone, in quanto il codice civile non fornisce alcuna nozione di balcone, limitandosi solo a non menzionarlo nell’elenco delle “parti comuni”. Questa lacuna è stata colmata dalla giurisprudenza, chiamata in più occasioni a fare chiarezza sul punto. In base alle caratteristiche esteriori dei balconi questi possono suddividersi in due categorie: – “balconi aggettanti” (o semplicemente “balconi”), che sporgono rispetto alla facciata e sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede costituendone un prolungamento. Quanto detto non vale per gli elementi decorativi del balcone (parapetti, cielini o sottobalconi) ove idonei a svolgere funzione di decoro caratterizzanti l’estetica dell’edificio e che in tal caso rientrano nelle parti comuni, precisamente della facciata. Questa è una valutazione che deve effettuarsi caso per caso tenendo presenti le caratteristiche del singolo fabbricato in questione. Una delle conseguenze di quanto detto è che il proprietario […]

  Nell’attuale momento storico si assiste allo sviluppo e alla diffusione a macchia d’olio di realtà edilizie caratterizzate da diversi edifici, unità immobiliari o condominii che presentano, a loro volta, delle “parti comuni” ai sensi dell’art. 1117 c.c.. In assenza di disposizioni normative sul punto, la giurisprudenza ante-riforma, con atteggiamenti ondivaghi, tendeva a fare riferimento, per le fattispecie in oggetto, alla normativa della comunione ovvero a quella del condominio a seconda del caso concreto. La riforma della materia condominiale del biennio 2012-13, che ben avrebbe potuto (e dovuto) segnare una svolta anche per tutte le particolari ipotesi di condominio (compreso il supercondominio) delineandone i tratti distintivi, si è rivelata ancora una volta poco soddisfacente. Si pensi, infatti, che, ancora oggi, manca una vera e propria nozione di derivazione legislativa di supercondominio. La disposizione di cui all’articolo 1117bis c.c. rappresenta, come da rubrica, solamente l’ambito applicativo della fattispecie supercondominiale. Sempre alla stregua di tale norma il supercondominio è disciplinato dalla normativa condominiale ma solo “in quanto compatibile”. Per riuscire a ritrovare una vera e propria nozione di supercondominio occorre, dunque, volgere lo sguardo alla giurisprudenza che già prima della riforma faceva riferimento a “figure edilizie atipiche costituite da complessi immobiliari le […]

(GC)Una nuova associazione, autofinanziata che esplora un ambito sconosciuto della psicologia dando un taglio definito: il condominio. Quali considerazioni le suggerisce questo? (AB) Penso innanzitutto che la psicologia abbia delle possibilità di sviluppo enormi: ci sono degli ambiti di intervento inesplorati come quello che voi, giovani psicologi, state portando avanti senza appiattirvi sull’idea che esista solo la psicoterapia come abito di intervento. I contesti di convivenza come quelli del vicinato riportano al lavoro sulla prossimità e sull’alterità, sulla base della convivenza sociale che adesso ha delle regole diverse rispetto agli anni in cui esisteva il vicinato solidale. Ricordo che fino agli anni ’80 si viveva molto di più in casa. Vivere in casa significava condividere lo spazio comune per più tempo e in relazione allo svolgimento di serie di attività. La casa non era percepita come il rifugio dove barricarsi dall’altro, ma un luogo dove stare insieme e condividere; un luogo in cui si stava molto bene in quanto, nonostante i ‘pettegolezzi di pianerottolo’, si respirava un clima solidale e di cooperazione. Sarebbe davvero importante portare avanti un lavoro finalizzato a risvegliare le coscienze sull’importanza dello ‘stare insieme’. (GC) Abbiamo chiamato il nostro progetto ‘’+Vicini’’ con l’auspicio di riuscire a […]

In un condominio è frequente trovarsi nelle vicinanze di una cabina elettrica, di dimensioni medio/piccole per la distribuzione . Sorge spontanea la domanda: queste cabine emanano radiazioni che mettono a rischio la salute delle persone? Molto spesso in qualità di amministratore di condominio sono chiamato a mettere come punto all’O.d.G. la richiesta di installazione di antenne sul lastrico solare da parte di compagnie telefoniche. Ho girato questo e altri interrogativi sulla materia a Francesco Frigerio, fisico medico, esponente della Associazione Italiana di Fisica Medica. F.V.) Cosa possiamo dire ai condomini che si oppongono affermando che esse siano pericolose per la salute umana? AIFM) L’esposizione dovuta a queste antenne è, per gli abitanti del condominio, inferiore a quella causata dal proprio telefono(i) cellulare, il gestore ha comunque l’obbligo di presentare una documentazione attestante il rispetto delle normative, che in Italia sono tra le più severe a livello europeo. F.V.) Nel caso in cui si decidesse per l’istallazione delle antenne e in parola quali sono gli accorgimenti più opportuni per garantire al meglio la salute dei condomini? AIFM) Le aree dove l’esposizione può superare i valori cautelativamente stabiliti per i portatori di dispositivi elettromedicali devono essere segnalate e normalmente sono interdette al […]

Sempre più frequentemente, per soggiorni di breve o media durata, i turisti italiani o stranieri scelgono di affidarsi a strutture quali bed & breakfast, “case-vacanza” e/o affittacamere. Tali attività sono proliferate negli ultimi anni tanto da far registrare un cospicuo aumento di forum e portali nella rete internet all’interno dei quali è possibile, su impulso dei gestori ed attraverso i racconti dei turisti, da un lato pubblicizzare e, dall’altro, prenotare e recensire le strutture ed i servizi ivi offerti. Occorre, tuttavia, considerare che spesso tali attività vengono svolte in condominii di edifici. Si pone in detti casi il problema, per i proprietari/gestori, di verificarne la compatibilità. Ma andiamo con ordine. E’ necessario, anzitutto, operare una corretta classificazione tra una moltitudine di attività, ognuna delle quali idonea ad interfacciarsi in maniera differente dalle altre con la realtà condominiale. Con riguardo a fonti di rango primario (la legge), l’art. 12 del codice del turismo (All. D.Lgs 79/2011), prima di essere dichiarato incostituzionale per eccesso di delega (sent. 5 aprile 2012 n. 80) poneva in essere una classificazione -da alcuni autori ritenuta ancora un valido supporto esemplificativo- delle strutture ricettive extra-alberghiere, ovvero non aventi carattere di impresa. Tra i diversi modelli descritti dal […]

Con la sentenza n. 7938 del 28.3.2017, la Suprema Corte ha sancito l’estensione, anche all’ambito del diritto condominiale, del principio di solidarietà sociale stabilito dall’art. 2 Cost. La vicenda trae origine dall’esecuzione, da parte di un condomino, di modifiche dell’impianto di ascensore, con prosecuzione della scala condominiale sino al piano superattico . Mentre il giudice di prime cure aveva confermato l’esecuzione delle opere, pur condannando l’attore al risarcimento del danno provocato dagli eseguiti lavori, che avevano inciso negativamente sul decoro architettonico dell’edificio ed avevano determinato un maggiore sfruttamento del nuovo impianto da parte degli ultimi appartamenti da esso serviti, la Corte d’Appello aveva condannato i condòmini alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, poiché, ai sensi del regolamento condominiale, il condomino non avrebbe a suo tempo dimostrato adeguatamente il disagio fisico che lo affliggeva, per sopperire al quale le modifiche architettoniche erano state apportate. Il Supremo Collegio, cassando con rinvio la sentenza del giudice del secondo grado, ha stabilito un fondamentale principio di diritto in base al quale, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la fondamentale l. n. 13 del 1989 (che reca le disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) costituisce […]

All’ inizio di ogni estate puntualmente giungono allo studio lamentele da parte di alcuni condomini in relazione al fatto che il cortile condominiale è utilizzato da alcuni ragazzi come campo da calcio. Il cortile condominiale è una delle parti comuni del condominio il cui uso è regolamentato dall’articolo 1102 del C.C. il quale dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. La Corte di Cassazione è stata più volte chiamata ad interpretare l’articolo in esame. Con la sentenza del 16 giugno 2005 n.12873 la Suprema Corte ha stabilito che ” il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali […]

Qualche giorno fa Commissione Bilancio del Senato ha inserito e approvato un emendamento al testo Decreto fiscale (148/2017) prevedendo che ci siano delle tariffe prestabilite anche per le professioni che non rientrano in un particolare regolamento ma che si svolgano con continuità. Tra queste professioni c’è anche quella dell’amministratore di condominio. Garante Condominio ha intervistato a campione alcuni amministratori ponendogli questa domanda e le riflessioni tariffaria grazie alla quale il nostro lavoro viene riconosciuto. Questo è quanto affermano molti amministratori intervistati. I professionisti infatti ci riportano la loro difficoltà di far capire al cliente che il lavoro che svolgono è molto complesso e che la parcella procapite che chiedono è perfettamente in linea con quanto loro sanno di dover lavorare per gestire quel determinato condominio con quelle determinate caratteristiche. In questo modo si mette fine alle scorrettezze di alcuni colleghi in sede di presentazione del preventivo. Alcuni amministratori ci riportano episodi in cui in sede di presentazione al condominio che avesse richiesto un preventivo, si sono trovati a competere economicamente con preventivi che riportavano 3 euro di competenze procapite che a malapena bastavano a coprire le spese citate nel preventivo! Ovviamente ii condomini, in una situazione economica di crisi, scelgono […]

La problematica dei rumori in condominio, e di come gestirli,  regolata ex art. 844.c.c., obera, notevolmente, le aule dei nostri tribunali, e aumenta la mole di lavoro per i nostri giudici; il tutto a causa della scarsa informazione dei condomini, spesso, poco attenti alle norme vigenti e al regolamento condominiale. Ma esiste un orario “del silenzio” stabilito dal nostro ordinamento? Quali sono i rumori inammissibili? Il nostro codice , purtroppo, in modo sintetico, divide i rumori, semplicemente, in due macro-aere :rumori tollerabili e rumori intollerabili, vietando ,espressamente, quest’ultimi e investendo i giudici di decretare, in base alle istanze pervenute, quali siano gli orari in cui è “ sacrosanto” il silenzio, in cui è possibile svolgere le faccende domestiche, in cui è ammissibile l’intervento di ditte specializzate per determinati lavori e le soglie di decibel oltre le quali i rumori vengono identificati come intollerabili. Condizionano le decisioni dei giudici: la destinazione d’uso degli immobili (Es.Per locale commerciale, aumenta la soglia di tollerabilità); la loro collocazione (Es.Un’unità abitativa in pieno centro avrà una soglia di tollerabilità maggiore rispetto ad un’abitazione sita in campagna);l’isolamento dell’immobile e l’orario dei rumori(Es.Il rumore dello stereo acceso può essere tollerabile durante le ore diurne e intollerabile nelle […]

Vita in condominio, che stress. Quando il burn out mortifica il professionista La vita in condominio, che stress. Vero? Potremmo partire dalla mattina. Ci alziamo con il simpatico abbaiare del cane del vicino, che non la smette dalle sei e richiama la sua passeggiata mattutina. Proseguiamo con caffè preso al volo, scendiamo di fretta le scale perché l’ascensore è ‘’temporaneamente’’ fuori servizio da una settimana, ci infiliamo nella nostra auto alla Starsky & Hutch e ci accorgiamo che siamo stati incastrati davanti e dietro nel nostro posto auto, da qualcuno che per dispetto o distrazione ha parcheggiato vicino vicino a noi. Corriamo verso il cancello e scopriamo che il nostro telecomando non funziona più bene, o solo si è rotta l’antenna del sistema a distanza. Per la fretta approfittiamo di chi apre con la chiave e sgattaioliamo fuori. Arrivati in ufficio apriamo il nostro Icloud e una notifica ci segnala che è tempo di pagare i nostri 120 euro mensili di condominio. E li, proprio in quel momento, l’unica immagine che appare allo sguardo della nostra mente è il volto dell’amministratore, cosi adirato, sempre a chiedere il rateo, sempre in agguato. E’ così, molti condomini associano l’amministratore al rateo. Verrebbe […]

In tema di parcheggio turnario, la Corte di Cassazione ha sottolineato che, in tema di condominio, risulta legittima ai sensi dell’art. 1102 (Cass. Civ., Sez. II, 19/07/2012, n. 12485) “sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno” (Cass. 19/01/2006 n. 972; Cass. 09/11/1998 n. 11268). Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea (l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri […]

Tutti lo sanno. L’assemblea di condominio non è una passeggiata di salute. Sentiamo epidermicamente la sua pressione non appena riceviamo la raccomandata. Ci prende l’ansia vedendo avvicinarsi la data del calendario Entrando nell’atrio condominiale siamo ormai in arena è una domanda si palesa alla nostra coscienza:” riuscirò a tornare a casa prima della mezzanotte?”. Percorrendo il corridoio delineato dalle sedie passiamo tra sguardi di un odio malcelato e volti corrugati. Questo è almeno quello che la maggior parte delle persone vede nel suo immaginario quando pensa all’assemblea di condominio. Degna di un palinsesto a metà tra quarto grado e porta a porta la riunione assume spesso toni accesi e tutti gli argomenti vengono trattati un po’ a caso sforando spesso le 4 ore con l’evidente difficoltà dell’amministratore di tenere a bada umori tutt’altro che concilianti Vi siete mai chiesti come mai quando si riunisce questo gruppo di persone quasi sempre si generano tensioni? Cerchiamo di spiegare anzitutto cos’è un gruppo. Un gruppo per la maggior parte delle teorie psicologiche è un insieme di persone che si forma spontaneamente sulla base di alcuni elementi, come la comunanza di interessi o di valori, la similarità caratteriale o un comune intento. Ogni gruppo […]

  #condominiodaincubo| Giorno°2 | Una mia ospite viene inquisita dal Capodomino. Grissom lèvate. Ed ecco che nel mio fantastico condominio continua a capitare l’incredibilmente inverosimile. La realtà è che, credo, queste cose accadano un po ovunque, ma come ogni brava CONDOPATICA ogni volta che qualche accadimento mi pare superare l’immaginario infastidendomi quel tanto da ingrossarmi la vena della fronte…scatta la ricerchina legale. Veniamo al dunque. L’altra sera una casa amica di infanzia viene a trovarmi nella mia nuova ( sconosciuta a lei) abitazione, sita al secondo piano del fabbricato di un ridente condominio di circa 100 famiglie. Una volta entrata nel parco, la guido al telefono fino al portone del mio fabbricato. Le indico il piano, metto giù il telefono ed inizio ad apparecchiare la tavola. Apparecchiando apparecchiando mi rendo conto che sono passati circa cinque minuti da quando era proprio sotto il portone. Eppure con l’ascensore due piano sono brevi. Mi avvicino al telefono e finalmente mi suona il campanello. Le apro ed entrando mi racconta l’episodio motivo di ritardo. E devo dire che la cosa mi ha molto ricordato la mia serie preferita: CSI Los Angeles ( anche se siamo nell’interland campano). Di seguito i fatti. Ore 21.30 […]