Hai un problema in condominio?

DOMANDA Buongiorno, Volevo avere delle informazioni riguardanti un giardino di mia proprietà. All’acquisto era scosceso e pericoloso, in quanto franabile e senza delimitazione se non quello al confine dove c’è una recinzione che bloccava la caduta di terra. Ora è stato fatto un muro protettivo portante, con terreno pianeggiante e con la ringhiera di protezione. Problema: una condomina si è lamentata con l’amministrazione e il risultato è una lettera di intimazione ad eliminare il tutto e a rendere il terreno di nuovo inclinato. Io così però non posso invitare nessuno a casa per la pericolosità del giardino. Cosa devo fare? RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Il giardino di proprietà privata di un condomino rientra a far parte della sua abitazione e, con esso, anche il muro di recinzione. Il muro in oggetto, in assenza di titolo contrario, risulta necessariamente essere un bene privato in quanto è stato realizzato in virtù di un fine specifico: tutelare l’interesse del proprietario (nel caso di specie, la Sua incolumità). In genere, alcuni tipi di intervento non sono visti di buon occhio da alcuni condomini in quanto possono ledere in qualche modo l’estetica del fabbricato […]

Riparto spese tra proprietario e inquilino

DOMANDA Nel mio appartamento risiede dal 01.01.2019 un condomino in affitto. Mi sono giunte le spese del condominio da giugno 2018 a maggio 2019 pari ad E. 890 e il condòmino ritiene che siano di sua competenza solo E. 50 mentre la restante parte si rifiuta di pagarla. L’amministratore di condominio non risponde alla mia richiesta di chiarimenti per il riparto delle spese. Secondo me devono effettuare il ricalcolo e attribuire le rispettive quote, ma loro non rispondono alle mie richieste, neanche per chiarimenti. Come posso risolvere la questione? Grazie per il Vostro aiuto. Cordiali saluti RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito posto si rappresenta quanto segue: Anzitutto non può essere definito condomino colui che vive attualmente nell’appartamento di Sua proprietà, in forza di contratto di locazione in quanto lo stesso è un conduttore. Condomino è e resta – anche in presenza di contratto di locazione – il proprietario dell’immobile ed è solo ed esclusivamente a costui che l’amministratore può rivolgersi per il pagamento delle spese. ‘inquilino (conduttore) entra in gioco, nelle questioni condominiali, solo per quel che concerne il riscaldamento centralizzato e e gli impianti di condizionamento. Il riparto delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino, di solito, […]

Spese eccessive per manutenzione straordinaria

DOMANDA Le tariffe delle rate condominiali sono molto alte e si continuano a deliberare spese straordinarie alcune necessarie altre no. Per cui alle rate annuali si sono aggiunte altre spese che mia madre vediva ultraottantenne e pensionata al minimo nn è assolutamente in grado di sostenere. Solo per il 2019 dovrebbe pagare circa 3000 euro per un appartamento in periferia. Mi chiedo se sia normale e legale esigere tutti questi soldi da chi nn può permetterselo. Grazie. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: È opinione comune immaginare che le spese condominiali debbano essere esclusivamente attribuite ad opere di manutenzione straordinaria. Secondo tale ragionamento appare lecito interrogarsi sul motivo per il quale i condomini siano costretti a sostenere dei costi condominiali, più o meno elevati. Ebbene la risposta alla domanda di cui sopra è piuttosto semplice: accanto alle spese straordinarie, devono essere collocate le spese di manutenzione ordinaria del condominio. Inoltre, è doveroso sottolineare come ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. il versamento in oggetto avviene in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (i millesimi). Pertanto, un proprietario il cui appartamento avrà meno millesimi effettuerà dei pagamenti in […]

Spese condominiali ordinarie: come si calcolano?

DOMANDA Sospetto fortemente che l’amministratore del mio palazzo stia truffando tutti i proprietari/inquilini chiedendo, nel prospetto annuale di spese piu di quello che veramente abbiamo speso. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Sono considerate spese ordinarie tutte quelle somme di denaro relative ai lavori di manutenzione ordinaria quali, ad esempio, la pulizia dell’edificio, la sostituzione delle lampadine, la manutenzione ordinaria dell’ascensore. Per le cosiddette spese ordinarie, il Legislatore ha espressamente previsto degli articoli del Codice Civile idonei a disciplinarne i criteri di ripartizione, ossia gli artt. 1123, 1124, 1125, 1126. Le spese erogate per il mantenimento dei “beni in comune”sono sostenute in maniera proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo diversa pattuizione. Per quanto concerne, invece, quei beni idonei a soddisfare in maniera diversa le esigenze dei condomini, avremo una ripartizione basata in virtù della proporzione dell’utilizzo del bene in oggetto. Ciò premesso, possiamo avere tre criteri diversi di ripartizione delle spese. In primis, la divisione può avvenire in maniera proporzionale alle quote millesimali delle singole unità immobiliari (ricorrendo all’utilizzo delle “tabelle millesimali”). Possiamo altresì avere una ripartizione in maniera proporzionale all’uso “virtuale” (qualora i condomini godano in maniera differente del bene). […]

L’amministratore del supercondominio può amministrare anche la singola palazzina?

DOMANDA Sono la proprietaria di un appartamento in un condomìnio facente parte di un Supercondominio composto complessivamente da 4 unità subcondominiali per un totale di 130 appartamenti (il mio condomìnio è il più piccolo ed è composto da 24 appartamenti). Il Supercondominio gestisce le aree comuni che comprendono: un giardino condominiale molto esteso e ricco di alberi e siepi, le strade interne che portano ai 4 condomìni, il parcheggio interno, le fognature, i tombini di scolo dell’acqua, ecc. Il Supercondominio è amministrato da un Superamministratore, chiamiamolo A. Il mio condomìnio è amministrato da un Amministratore, B. Gli altri 3 condomìni sono tutti amministrati da un unico Amministratore, C. Tra una decina di giorni dovremo nominare un nuovo Superamministratore e tra i candidati c’è anche l’Amministratore C che già amministra 3 dei 4 condomìni. Assieme al nostro rappresentante di condominio stiamo cercando di valutare bene ciò che è meglio fare, ma mi sorgono dei dubbi per i quali chiedo cortesemente un vostro parere: 1) nomina Superamministratore L’Amministratore C, che già ha in gestione 3 dei condomìni facenti parte del Supercondominio, può essere nominato anche Superamministratore, senza il rischio che egli condizioni le scelte dei 3 rappresentanti dei 3 condomini da lui […]

Come si calcolano le spese relative alla manutenzione dell’ascensore?

DOMANDA Il ns.Regolamento di condominio prevede che la tabella “C”, ascensori venga applicata sia per la gestione dell’impianto sia per le varieoperazioni di riparazione e revisione biennale. Tale regolamento è stato redatto nel 1985, data di vendita degli appartamenti dal Costruttore ai prioprietari. Dal 2012 ,se non vado errato, è in atto la legge che prevede che in caso di manutenzione ordinaria e straordinaria( revisione biennale obbligatoria) la tabella ascensori venga “affiancata” dalla tabella proprietà al 50% nella suddivisione delle spese, comprendendo perciò anche i condomini proprietari di immobili con accesso da strada. La mia domanda : è legale applicare il regolamento Cond.le per la suddivisione delle spese,considerando che tale regolamento è stato redatto quando la nuova legge non esisteva ancora ? Non è forse un diritto/dovere dell’Amministratore applicare la nuova legge? Grazie per la risposta , e cordiali saluti. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Il regolamento di cui Lei parla è il tipico regolamento contrattuale di condominio attraverso il quale, il costruttore dell’edificio, impone dei limiti al godimento dei condomini sui singoli immobili, ai sensi dell’art. 1138 comma 1 c.c.. Il regolamento in oggetto deve essere necessariamente trascritto nei […]

Infiltrazioni dal terrazzo dell’immobile sovrastante

DOMANDA Il condomino sito al quarto piano che occupa un terrazzo con balcone mi inonda di acqua piovana nel mio balcone provocando discesa di calcinacci. Ho spedito loro e amministratore lettera raccomandata senza esito,come posso procedere? In attesa grazie RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito posto si rappresenta quanto segue: Atteso che è già stata inviata diffida, rimasta priva di riscontro si consiglia di procedere giudizialmente avverso il proprietario del piano superiore e, ove il terrazzo in oggetto, funga da copertura alla verticale sottostante (cd. terrazzo a livello) anche nei confronti del Condominio. In ipotesi come quella appena descritta, infatti, le spese dovute per la riparazione e ripristino stato dei luoghi, nonché per ristorare i danni subiti saranno suddivise in 1/3 a carico del proprietario del terrazzo a livello e 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Restiamo a Sua disposizione per ulteriore chiarimento e La invitiamo, ove ritenga utile questo servizio, a lasciare una recensione sulla pagina facebook di Garante Condominio https://www.facebook.com/AssociazioneGaranteCondominio/ Attenzione: l’assistenza è offerta da UNICA. Una volta specificato il quesito, […]

Detrazioni fiscali e lavori di ristrutturazione: come si calcolano?

DOMANDA Per lavori di ristrutturazione bagni e spostamenti di un termo ho fatto abbassare l ‘impianto termo ed il suo ripristino e naturalmente il montaggio del ripartitore testina termostatica ed ho chiesto se l’intervento poteva essere detratto con le agevolazioni fiscali. Il mio appartamento è al secondo piano . Mi è arrivata una fattura di 418,00 che trovo un po’ cara . Volevo sapere se la cifra è congrua. Grazie RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: L’art. 16- bis del DPR 917/1986 disciplina l’agevolazione fiscale in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia. È prevista una detrazione dell’Irpef del 36% sulle spese sostenute, purchè queste non siano superiori ad €. 48.000,00 per immobile. Per le spese sostenute nel periodo ricompreso dal 26/6/2012 al 31/12/2019, è altresì prevista una detrazione pari al 50%, per un importo massimo di €. 96.000,00. In generale, la detrazione è suddivisa in n. 10 quote annuali, di eguale importo. Orbene, dettati i criteri previsti in materia di detrazione fiscale, non possiamo fornirLe una risposta precisa in quanto non siamo a conoscenza dell’importo totale dei lavori. Inoltre, non siamo in possesso delle necessarie competenze tecniche. La invitiamo, pertanto, a […]

Sostituzione del tetto di amianto

DOMANDA Salve…. Ho comprato un appartamento 8 mesi fa in un condominio, tramite una agenzia.. Ho chiesto del tetto e me aveva detto che non c\’era spese previste… Dopo due mesi ho saputo che il tetto era di amianto… Adesso con questa pioggia e allagato il quarto piano che è alle aste…….. Adesso io sono in difficoltà, non so come procedere, e una grossa spesa…. Adesso che ho fatto il mutuo, non ho il soldi… Sono arrabbiata perché, non sono stati onesti…. Spero che si può fare qualcosa….. Le ringrazio tanto…. Cordiali saluti RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Alcuni dettagli necessari ai fini della risoluzione del parere non sono stati riportati nella maniera corretta e, pertanto, appare difficile fornire una risposta totalmente esaustiva. In primis, la collocazione del Suo appartamento ed il rapporto con l’appartamento, all’asta giudiziaria, sito al quarto piano. Orbene il problema principale è capire se il tetto in amianto ricopre lo stabile e funge altresì da copertura per il Suo appartamento nonchè quello, presumibilmente, sottostante al quarto piano. Se realmente il tetto oggetto di sostituzione è un lastrico solare a Suo uso esclusivo, che funge inoltre da […]

Parabola tv: dove va messa?

DOMANDA io ho una parabola sul balcone da 12 anni adesso il nuovo amministrato re mi manda una lettera per dirmi che la devo spostare cioé la devo mettere a terra,a terra sul balcone ,cioé dovrei rovinare la pavimentazione del balcone ed oltretutto mettendola a terra il segnale verrebbe distorto dall’inferriata che recinta il balcone stesso.questo é stato deliberato dall’ultima assemble che io ho contestato.adesso mi chiedo dopo 12 anni che ho in quel punto la parabola che nessun inquilino si é mai lamentato puo’ farmela spostare?Preciso che il balcone é situato all’interno del fabbricato e non si affaccia sulla strada anche se siamo circondati da palazzi che oltre ad avere le parabole sui balconi si vedono i motori dei climatizzatori appesi ai muri…CORDIALI SALUTI RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Il Codice Civile, all’art. 1122 bis comma 1, prevede che per il montaggio degli impianti radiotelevisivi o satellitari non centralizzati (ossia non comune a tutti i condomini) è necessario recare il minor danno alle parti comuni, al fine di preservare anche il decoro architettonico dello stabile, fatta eccezione per quanto previsto in materia di reti pubbliche. Nel caso in cui […]

Fondo cassa per coprire morosità: è possibile?

DOMANDA Buongiorno, il mio problema riguarda un condòmino moroso e la richiesta, da parte dei nostri amministratori di condominio, di anticipare per lui il denaro per pagare le sue utenze. Abbiamo comprato un appartamento in un condominio a febbraio 2019. Alla prima riunione condominiale siamo state informate che esiste una controversia tra un condòmino che ha un debito con la società di lettura dell’acqua (Silca) di circa 7 mila euro, in seguito a conguaglio dopo anni di letture presunte e in seguito anche a una perdita. A quanto pare la controversia è in corso da due anni: il condòmino ritiene di non dovere pagare il debito, la società di lettura dell\’acqua ha ribadito – dopo controllo del contatore condominiale – che il consumo è corretto e che il condòmino è tenuto a pagare. Il condòmino si è anche avvalso della consulenza di un avvocato, il quale ha confermato che il debito è dovuto. Il condòmino afferma di non avere il soldi per pagare e ora l’amministratore condominiale, che fa da tramite con la società di lettura e la società di erogazione ci ha comunicato che il resto dei condòmini deve anticipare i soldi per il condòmino moroso entro la fine […]

Rottura dell’autoclave in condominio e spese per i consumi ulteriori

DOMANDA A luglio è arrivata presso la sede del nostro amministratore di condominio una bolletta dell’acqua esosa di oltre 6.000 euro secondo lui da imputare alla rottura del galleggiante posto dentro l’autoclave. Premetto che in quel periodo (dicembre 2018 – maggio 2019) in casa non vi era nessuno e la ripartizione è stata fatta in millesimi, per cui la mia quota è di circa euro 400, quando il consumo era pari a 0 (ogni abitazione possiede un contatore). Alla richiesta di chiarimenti l’amministratore si è difeso dicendo che l’azienda dell’ acquedotto non ha emesso fatture fino al luglio 2019 per via del passaggio alla fatturazione elettronica e per lo stesso motivo lui non ha potuto dare la lettura del contatore (grazie alla quale si sarebbe accorto dei metri cubi consumati e correre ai ripari per tempo). In realtà lui non ha mai fatto l’autolettura, ma cosa posso fare io considerando che in casa non c’era nessuno? Sono tenuta al pagamento? Il responsabile è lui, a mio avviso. Grazie RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito posto si rappresenta quanto segue: Le spese relative all’utilizzo dell’acqua possono essere ripartite secondo due criteri specifici di seguito riportati. In primis, il servizio idrico […]

Spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario

DOMANDA Ho acquistato un appartamento di seconda mano un anno fa. All’ultima riunione condominiale, l’amministratore mi avvisa che c’è una rata delle spese condominiali non saldata dal vecchio proprietario (€ 211). Ho letto su diversi siti che il codice civile impone a me di saldare quel debito. In che modo posso fare rivalsa sul vecchio proprietario e obbligarlo a pagare quel debito? RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito posto si rappresenta quanto segue: occorre verificare se nell’atto d’acquisto è prevista apposita clausola volta a far ricadere il pagamento delle quote dovute – anche ove accertate successivamente – in capo all’alienante. Si tenga anche presente che chi subentra è tenuto a pagare solo quote relative all’anno in corso e all’anno precedente, con riferimento agli oneri condominiali. Per i lavori straordinari e/o le spese legali, gli ultimi arresti giurisprudenziali ritengono che sia obbligato il soggetto che è proprietario all’atto della relativa deliberazione. Assistenza legale “Garante Condominio” Avv. Amedeo Caracciolo Assistenza gratuita Garante Condominio

Come quantificare un danno da infiltrazione?

DOMANDA Buongiorno, un’infiltrazione d’acqua proveniente dall’appartamento sopra il mio, ha causato un danno importante alla corrispondente parete di una delle mie camere da letto. Dopo due anni,di ipotesi e supposizioni, mai accertate, l’amministratore mi ha fatto rompere il muro per verificare la provenienza dell’infiltrazione che non è mai risultata chiara fino all’intervento di un perito che con strumenti adeguati ha trovato la causa, affermando altresì che non era necessario demolire la parete (interna). Orbene, durante una precedente assemblea condominiale straordinaria, sono stati ipotizzati i prezzi forfettari degli interventi (ricerca danno, demolizione e ricostruzione parete, più dipintura) , e stabilito (purtroppo per una leggerezza da parte dei condòmini, che non hanno richiesto la rilettura del verbale) il pagamento degli interventi a carico del condominio. La persona che ha causato il ragguardevole danno, pagherà quindi solo il ripristino nella sua proprietà. A questo punto io, che ho ricevuto il danno maggiore, mi trovo a dover pagare una cifra considerevole per di più non precisa ma ipotetica, anche se l’amministratore ha specificato che se ci saranno degli avanzi, saranno conteggiati nelle prossime spese condominiali. Ho quindi richiesto un riconteggio preciso, a ripristino avvenuto, con relativa nota spese, ma dopo mie ripetute richieste non […]

Ripartizione consumi idrici in condominio

DOMANDA L’amministratore di condominio ha addebitato a tutti i condomini un consumo d’acqua minimo di 92 m3 anzichè l’effettivo consumo. Ho contestato il conteggio portando quanto pubblicato sul sito Arera ma la società che fa i conteggi insiste che la legge prevede l’addebito minimo di 92 M3. Grazie, RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: da quanto da Lei esposto, desumiamo che nel Suo Condominio vi siano i cd “sottocontatori” destinati a rilevare il consumo individuale. Detto, ciò, come ben comprenderà, vi sono dei costi fissi in bolletta che l’amministratore deve necessariamente ripartire tra tutti, così come i costi relativi al consumo di acqua per le parti comuni. In merito alla sua specifica richiesta, se ben comprendiamo, l’amministratore ha addebitato, complessivamente ai condomini, 92 m cubi di acqua. In tutta onestà, non vi è norma che preveda tale addebito minimo, probabilmente, trattasi di clausola inserita nel contratto di fornitura, oppure trattasi della ripartizione del consumo per le parti comuni. Ovviamente, sarebbe buona norma richiedere all’amministratore copia del contratto per verificare ciò. Resta inteso, però, che se la Sua contestazione è rimasta puramente formale e non si è tramutata in una impugnativa della […]

Compensare una morosità con dei servizi al condominio

DOMANDA Buongiorno, abbiamo un condomino moroso di circa 8000 €. Questo, a fronte di un rifacimento della facciata, ha presentato un\’offerta. La sua logica è: vi lavoro la facciata e quanto mi dovete, lo scalate dagli 8000 €. Ritengo che via sia un conflitto di interessi e che non sia legale. Dovrei sostanzialmente pagare la parte di una lavorazione della facciata di una delle tre palazzine nel condominio nella quale non vivo a favore dei residenti, giusto per farlo rientrare di un parte che ci deve? Vi chiedo cortesemente lumi a riguardo. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: la compensazione, seppur parziale, proposta dal Condomino non ha nulla di illegale, ovviamente, è libertà dell’assemblea procedere a dare l’assenso o meno a tale ipotesi in considerazione di vari aspetti, quali la vantaggiosità del preventivo presentato, la capacità della Ditta e, non da ultimo, le eventuali difficoltà e lungaggini di un’azione di recupero del credito vantato nei confronti di al condomino. Inoltre, trattandosi di lavori alla facciata, dunque alle parti comuni, correttamente anche Lei dovrà procedere al pagamento della quota di spettanza del Suo immobile. Avv Giuseppe Amato Avv Mariabernardetta di Luccio

Sospensione lavori edili in condominio

Possibile la sospensione dei lavori edili in condominio perchè l’amministratore della società è depresso? DOMANDA Buongiorno , premetto che la ditta scelta dai condomini per ristrutturare la facciata condominiale e’ rappresentata da un procuratore legale solo per il nostro appalto condominiale il quale dopo una sospensione chiesta dai condomini non ha fatto riprendere I lavori, adducendo che gli e’ venuta una depressione, a breve faremo una riunione straordinaria ,l amministratrice ha gia anticipato che il procuratore della ditta portera’ un certificato medico e che vuole 2 o 3 mesi di proroga Anzitutto mi domando se lui non ha mai svolto funzioni lavorative, ma solo di controllo degli operai ,ha diritto ha chiedere una sospensione cosi’ lunga? La preoccupazione sono le parti pericolanti, di chi sono le responsabilita’ per eventuali crolli? Noi condomini non abbiamo intenzione di dargli la proroga .potete darmi qualche consiglio? l’amministratrice ci ha informati che questo procuratore con la ditta Ha ripreso a fare piccoli lavori ci ha parlato della ristrutturazione di un appartamento . Grazie se mi date qualche chiarimento RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: innanzitutto, appare di tutta evidenza che lo stato depressivo del procuratore […]

L’Amministratore non risponde ai morosi: legale?

E’ possibile che l’amministratore ha il diritto di non rispondere ai condomini morosi ? DOMANDA Buongiorno, Nel condominio dove sono proprietario di un appartamento ho fatto richiesta all’amministratore di mandarmi il computo metrico dei lavori straordinari che si andranno a fare , in quanto volevo far fare anche io dei preventivi. Ho scritto due mail, una normale e poi una pec , ma l’amministratore non ma ha risposto. In fase di assemblea ho chiesto spiegazioni e l’amministratore mi ha risposto che essendo io moroso lui poteva non rispondere alle mie richieste. E’ possibile che l’amministratore ha il diritto di non rispondere ai condomini morosi ? Attendo vostro riscontro, grazie. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: sgombriamo subito il campo da ogni equivoco: l’amministratore non può, in alcun modo, avere un atteggiamento come quello esposto nei confronti di un condomino seppur moroso. L’amministratore ha tutti gli strumenti per ottenere il pagamento del dovuto (Decreto ingiuntivo, distacco dei servizi comuni ecc….), ma certo non può ignorare le richieste di un condomino che rappresenta, indipendentemente dalla regolarità dei pagamenti, il suo mandante. A ns. avviso potrebbe configurarsi ipotesi di revoca giudiziale ex art 1129 […]

Doccia che gocciola a danno dell’inquilino del piano di sotto

DOMANDA Il soffitto del mio bagno gocciola acqua proveniente da una perdita della tubazione dello scarico della doccia dell inquilino del piano superiore. L umidità ha danneggiato anche il muro della camera. Ho avvisato subito l amministratore e il condomino e ho inviato una raccomandata. L amministratore dice che nn può aiutarmi trattandosi di una tubazione privata. I condomini del piano superiore da due mesi mi dicono che devono chiamare l idraulico. Ho parlato con I vigili ma nn possono aiutarmi. Sono disperata. Gli inquilini del piano superiore sono morosi già da diverso tempo e dubito ripareranno la perdita e non so piu cosa fare. Aiuto. RISPOSTA Gent.ma utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: la sua vicenda è, purtroppo, un caso abbastanza frequente nei condomini. Partiamo dall’assunto per il quale non vi è alcuna soluzione, al di là della disponibilità del condomino danneggiante, che Le permetta di risolvere il problema in tempi rapidissimi. Le consigliamo, innanzitutto, di chiedere al Suo amministratore copia della Polizza assicurativa, atteso che, in alcuni casi, le Polizze prevedono anche una copertura ulteriore detta “conduzione”, in forza della quale sono garantiti anche i danni derivanti dalle tubazioni private. Qualora […]

I requisiti dell’amministratore di condominio

DOMANDA Buongiorno, è stato richiesto al nostro amministratore di condominio, che è anche un architetto, la copia dell’ aggiornamento professionale per gli amministratori di condominio per il 2018 Mi ha risposto come segue: “l’aggiornamento professionale per il 2018 è stato assolto con corsi seguiti presso l’ordine professionale di appartenenza scelti con argomenti attinenti il condominio” Quindi, anziché seguire il corso di aggiornamento professionale previsto per legge per gli amministratori di condominio come da DM140/2014 l’aggiornamento professionale per il 2018 è stato assolto con i corsi seguiti presso l’ordine professionale di appartenenza (architetti) scelti con argomenti attinenti il condominio. E’ valido ai fini del DM140/2014 questo aggiornamento alternativo per esercitare? se non è valido, può essere rimosso con effetto immediato anche senza la maggioranza dei millesimi? grazie mille RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: I requisiti di per svolgere la professione di amministratore di Condominio per le persone fisiche sono i seguenti (art. 71 bis disp. att. c.c.): a) il godimento dei diritti civili; b) non aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il […]

Come ripartire le spese per un cancello condominiale?

DOMANDA Condominio con sei famiglie. Senza amministratore. Cancello automatico che permette l’ingresso delle macchine nel giardino retrostante alla palazzine ed ai box si è rotto e dobbiamo farlo aggiustare. Uno dei condomini non partecipa alla riunione e non è interessato al problema. Premessa: persona arrogante, despota, maleducata che indossa una divisa di stato. Come possiamo tutelarci? RISPOSTE Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Le norme del Codice Civile in materia condominiale sia applicano anche a quelle realtà idonee ad essere definite come “piccoli condomini”. Pertanto, il criterio da utilizzare in relazione alla ripartizione delle spese per la riparazione del cancello deve essere necessariamente quello indicato dall’art. 1123, comma 1 c.c. Di conseguenza, la spesa de quo sarà ripartitatra tutti i proprietari, in virtù dei millesimi di proprietà di ciascun condomino, salvo che questi non abbiano assunto una decisione diversa attraverso l’apposizione di una clausola specifica all’interno del regolamento condominiale. Tale assunto ha una motivazione ben precisa: tutti i condomini che traggono beneficio dall’utilizzo del bene (in questo caso, il cancello) devono partecipare alla spesa in egual misura. A meno che il cancello non soddisfi i condomini in maniera diversa; ma ciò non […]

Terrazza ad uso personale in condominio: possibile?

DOMANDA Sono proprietario di un appartamento sito in Livorno al piano terra dato in affitto a gennaio 2019. la proprietaria del 3° ed ultimo piano ha deciso di effettuare, circa 2 anni fa, dei lavori di ammodernamento della sua abitazione togliendo una buona parte del tetto (credo condominiale) per farci una terrazza. la messa in opera di questi lavori ha comportato lo spostamento di tutti i cavi di antenna, per i quali è stata emessa una fattura che l\’amministratore ci ha addebitato come spese e nome però della signora proprietaria dell\’appartamento. credo che la signora proprietaria dell\’appartamento si sia appropriata indebitamente di qualcosa che prima non era di sua proprietà con il benestare ed associazione dell\’amministratore e che, essendo fattura a nome suo e non del condominio addebitato delle spese personale come spese di condominio, RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: In primis, sentiamo il dovere di dissociarci in relazione alle illazioni sollevate circa i rapporti tra amministratore di condominio e proprietario-condomino in quanto non siamo a conoscenza degli equilibri presenti all’interno del Suo edificio. Inoltre, la fattispecie viene riportata in maniera piuttosto generica e, a tratti, poco chiara. Ciò premesso, […]

Morosi in condominio: su chi ricade la responsabilità dei debiti?

DOMANDA Buongiorno. Vorrei sapere si esiste una legge che obbliga i locatari di un condominio di coprire il debito di un moroso e le spese del avvocato nel processo contro il condomino in causa. Grazie RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Ai fini della risoluzione del parere, è necessario effettuare una premessa sulla ripartizione delle spese condominiali tra condomino- proprietario- locatore e il locatario. Orbene, secondo quanto stabilito dal Legislatore, il soggetto designato per il pagamento degli oneri condominiali risulta essere sempre il proprietario- locatore. Pertanto, sempre in linea teorica, l’amministratore di condominio deve riscuotere le quote condominiali dal condomino- locatore. Un eventuale accordo tra locatore e locatario circa il pagamento delle obbligazioni in oggetto attiene esclusivamente ad un rapporto interno, privo di efficacia sul piano condominiale. Tuttavia, la prassi ha dimostrato come sempre più spesso gli amministratori di condominio, per il pagamento delle spese in oggetto, si rivolgono ai conduttori. È altresì necessario sottolineare, nella maggior parte dei casi, i contratti stipulati tra locatori e locatari prevedono delle clausole attinenti proprio al pagamento delle spese di cui sopra. Ciò premesso, non conoscendo il contenuto del Suo contratto di locazione, possiamo […]

Danni da cose in custodia: lavori alla canna fumaria

DOMANDA Salve,con mio marito viviamo al piano terra di un mini condominio composto da 6 appartamenti divisi da una scala centrale e risultano tre ad un lato e tre all\’altro lato . L\’anno scorso abbiamo installato all\’interno del nostro appartamento una piccola stufa a pellet con il filtro ad acqua e fatto un buco nella nostra veranda per far uscire il vapore acqueo ,il condomino che abita sopra di noi è 5 anni che non mette soldi nella cassa condominiale e dice che non li metterà fino a quando noi non togliamo la stufa e quel pezzettino di canna che fuoriesce dal buco ,si rifiuta anche di farci passare una canna fumaria in acciaio lunga fino a sopra il tetto perché non vuole che si appoggi nel suo muro esterno del balcone ,tutti gli altri condomini sono favorevoli alla canna fumaria solo lui per ripicca non acconsente ,per legge come possiamo comportarci?è vero che non possiamo metterla se lui si rifiuta ?i muri esterni non sono di tutti ?lui può impedirci di scaldarci come vogliamo in casa nostra ? RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Ai fini della risoluzione della risoluzione […]

Rumori molesti in condominio: problemi tra vicini

DOMANDA Ormai da alcuni decenni sono disturbato dai condomini del piano superiore,vi scrivo perché sono ridotto alla disperazione, preciso che non mi sono mai rivolto (per questo motivo) al comando di zona perché ho sempre pensato in buona fede che il buon senso avrebbe prevalso sull \’astio che queste persone mi manifestavano e mi manifestano oggi, la lite ha origini lontane ed ebbe inizio quando i figli del proprietario dopo una telefonata tempestosa a base di insulti reciproci si presentarono sull’uscio di casa mia ne segui una zuffa dove venni preso alle spalle da uno dei due mentre l\’altro mi tempestava di pugni il danno subito fu enorme perché in seguito caddi in depressione e persi il lavoro. Un mio amico avvocato mi disse di denunciare l\’accaduto ma mi limitai a farli ammonire dal comando di zona, fu così che persi la mia pace perché da allora i genitori la madre prima e il padre dopo si dilettarono in una serie di dispetti a tutte le ore del giorno (notte compresa) premetto che la soletta tra i due appartamenti è debole per cui i rumori si trasmettono con facilità. Ho portato pazienza per anni e anni ma non c\’è stato […]

La gestione di un condominio con poche persone

DOMANDA Buongiorno Gentilissimi vi scrivo perché sono molto confusa su molti aspetti riguardo l amministrazione del condominio dove abito da poco meno di 4 mesi, ho comprato questo appartamento dove il vecchio proprietario mi aveva informato che le spese del condominio si aggiravano intorno alle 500€ l anno più possibili extra, il condominio è autogestito e non vi è un amministratore ma bensì un condomine che si è offerto di tenere i conti in quanto è anche una prof.ssa di matematica. Dopo un mese dal trasloco quest ultima mi scrive per sms di andare nel suo appartamento per chiarire le spese condominiali, mi viene detto da lei che le spese in questo condominio (di 5 famiglie e due piani) vengono pagate al mese direttamente nel suo conto corrente personale oppure dati a mano, mi fa inoltre vedere che l ex condomine del mio appartamento aveva pagato 1800€ di spese il che mi è sembrato assurdo anche perché dove abitavo io prima in un condomino di 6 in precollina a Torino spendevo 1600€ l anno, a quel punto mi dice che l acqua è carissima e che costa moltissimo intorno ai 50€ al mese a condomine e che io devo darle […]

Condominio non riscuote le morosità dei condomini. E ora?

DOMANDA Buongiorno, è capitato che il nostro amministratore non è stato in grado di definire con un inquilino moroso l\’iter già avviato per la casa mandata all\’asta. In sostanza ha bloccato la procedura perchè l\’inquilino gli aveva detto che avrebbe pagato (ha dato solo una piccola parte della somma, dopodichè non si è fatto più sentire) ed oggi l\’amministratore ci chiede i soldi (euro 4.000) per rifare gli atti legali e ricominciare tutto da capo. Tengo a precisare che l\’amministratore aveva il mandato che gli scadeva a giugno 2019 ma non ha fatto la riunione e non abbiamo i vecchi verbali delle assemblee precedenti, nonostante i diversi solleciti da me inviati via email. Abbiamo bisogno di assistenza legale perchè non sappiamo come muoverci, fermo restando che non vogliamo più confermare il mandato all\’amministratore (ha inviato la convocazione per il 25 settembre a nome di una società Home service, che non conosciamo). Per favore aiutateci, l\’inquilino moroso deve versare oltre 10.000 euro e nel frattempo pare ce ne sia anche un altro, anche se di importo più basso. Grazie fin d\’ora per la disponibilità, attendo Vostra cortese risposta. Cordiali saluti Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si […]

Come funziona la nomina dell’amministratore di condominio?

DOMANDA Salve, ieri sera si è svolta l\’assemblea condominiale. Nessuna decisione è stata presa con esplicita votazione, l\’amministratore (dopo alcune contestazioni al bilancio consuntivo) ha semplicemente chiesto se ci fosse altro da aggiungere. Stessa cosa per quanto riguarda la sua nomina, nessun riferimento esplicito nè implicito. Stamattina ho mandato messaggio riguardo quanto sopra e la sua risposta è stata che lo abbiamo votato l\’anno scorso. Con alcuni condomini si valutava di considerare preventivi di altri amministratori, possiamo farlo ed eventualmente chiedere il sollevamento dal suo incarico? Grazie RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: La revoca dell’amministratore,in forza del disposto di cui all’art. 1129 c.c. può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore del fabbricato ovvero con le modalità indicate dal regolamento di condominio. I condomini, dunque, hanno la facoltà di decidere la revoca del proprio amministratore anche in assenza dei presupposti che giustificano la revoca giudiziale. La revoca in oggetto deve necessariamente essere inserita all’ordine del giorno. Per richiedere un determinato punto all’o.d.g. occorre richiederlo per iscritto all’amministratore a mezzo pec o raccomandata a.r. e la predetta richiesta deve avvenire […]

Rumori da mobili in condominio: scoperto trasloco perenne nell’appartamento al piano di sopra

DOMANDA Da due anni abitiamo in questa casa e la famiglia del piano di sopra (una coppia con 4 figli) ci rende la vita difficile con continue corse, salti e spostamenti di mobili. Avremmo piacere di un supporto per un’azione legale stragiudiziale o giudiziale RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Si consiglia di diffidare i proprietari del piano superiore a mezzo lettera raccomandata. La diffida è un primo tentativo di risoluzione “bonaria” della questione, attraverso la quale si inviteranno i vicini a non produrre più alcun rumore molesto, soprattutto nelle ore del riposo, secondo quanto stabilito dalla legge. Giova sapere, infatti, che il codice civile disciplina all’art. 844 le immissioni illecite di rumori molesti, in grado di superare il limite della tollerabilità. Questo vuol dire che, all’interno del proprio appartamento, si è liberi di disporre del proprio diritto di godimento come meglio si crede, purchè non si superi un certo limite. Nel momento in cui tale limite è superato, si produce un danno al proprio vicino il quale, a sua volta, non può esercitare il proprio diritto di godimento poichè “disturbato” da rumori molesti. Ma vi è di più. Anche i […]

Prende appunti invece di redigere verbale di assemblea di condominio

DOMANDA Buongiorno, vorrei chiedervi cosa fare se all\’inizio dell\’assemblea condominiale l\’amministratore si rifiuta di far verbalizzare il segretario e pretende di prendere lui appunti , facendo firmare il verbale nei giorni seguenti .Grazie e cordiali saluti. RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: L’art. 1136 c.c. relativo alla “Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni” è stato modificato dalla riforma del 2012-13 ed attualmente prevede la redazione per iscritto del verbale di assemblea di condominio, all’interno del quale dovrà essere riportato l’intero svolgimento della stessa. Se da un lato il legislatore ha richiesto in maniera specifica la redazione scritta di un verbale, è pur vero che non esiste un articolo del Codice Civile che disciplini in maniera altrettanto dettagliata i requisiti del verbale in oggetto. Per questo motivo, la giurisprudenza è più volte intervenuta con il fine di sopperire a tale lacuna, tuttavia in maniera discordante. Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. 4806/2005), il verbale di assemblea dovrà necessariamente indicare il nominativo dei condomini presenti (anche per delega) nonché dei loro millesimi. È altresì indispensabile specificare il nominativo ed i relativi millesimi dei condomini favorevoli, contrari ovvero astenuti (Cass. 10754/2011).Numerosi […]

Gestire spese condominiali senza amministratore

22 Settembre 2019

Si possono gestire le spese condominiali senza un amministratore di condominio? Vediamo cosa ne pensano i nostri esperti. Domanda Buongiorno Gentilissimi vi scrivo perché sono molto confusa su molti aspetti riguardo l’amministrazione del condominio dove abito, ho comprato questo appartamento dove il vecchio proprietario mi aveva informato che le spese del condominio si aggiravano intorno ai 500€ l’ anno più possibili extra, il condominio è autogestito e non vi è un amministratore ma bensì un condomine che si è offerto di tenere i conti. Dopo un mese dal trasloco quest’ultima mi invita ad andare nel suo appartamento per chiarire le spese condominiali, mi viene detto da lei che le spese in questo condominio (di 5 famiglie e due piani) vengono pagate al mese direttamente nel suo conto corrente personale o in contanti, mi fa inoltre vedere che l’inquilino precedente del mio appartamento aveva pagato 1800€ e che l’acqua è carissima (intorno ai 50€). Comunque sia mi dice che in questo condominio sono 20 anni che fanno cosi e che va tutto bene. A quel punto le chiedo se mi può fare il preventivo delle spese e mi viene detto che qui nel condominio non si fa nessun preventivo delle spese, […]

Avvocato non pagato dal condominio. Che succede?

22 Settembre 2019

Domanda Buongiorno, il mio condominio, dal mese di giugno ad oggi, ha ricevuto nove ricorsi in giudizio da parte di un legale . Inoltre, tale avvocato fa pervenire frequentemente minacce scritte e verbali nei confronti dei nove condomini. In un procedimento di mediazione, trasformatosi in ricorso giudiziale presso il tribunale, detto legale ha dichiarato molto chiaramente che per chiudere alcuni contenziosi ci vogliono i soldi. Rimango in attesa di un Vostro cortese riscontro. Grazie e buongiorno. Risposta Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Ai fini della risoluzione del parere, sarebbe opportuno conoscere i contenuti dei decreti ingiuntivi in questione. Possiamo supporre, solo in teoria, che siano relativi ad un credito vantato dal condomino assistito dal suddetto avvocato, e mai riscosso (per esempio, un risarcimento danni derivante da infiltrazione). Le ricordiamoche prima di emettere un decreto ingiuntivo, il legale propone un ricorso al Giudice competente (ossia un atto scritto), unitamente ad una documentazione che attesi l’esistenza del credito stesso. Pertanto, nove Giudici diversi hanno ritenuto opportuno emettere un decreto ingiuntivo di pagamento, basandosi sulla documentazione scritta. A fronte di ciò, appare difficile negare l’esistenza del credito. Orbene, in virtù delle numerose lettere di […]

Invalidare l’assemblea condominiale: in quali casi?

21 Settembre 2019

QUESITO Vorrei sapere se è possibile invalidare una assemblea condominiale o una delibera assembleare per lavori straordinari ai fini del CPI con presenti tre condomini, un delegato e 6 deleghe complessive su un totale di 15 proprietari.Grazie per la cortese attenzione RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Partiamo da un concetto fondamentale. In caso di numero di condomini inferiore a 20, non vi è limite massimo di deleghe che possono essere conferite ad un singolo proprietario. Ancora, la legge ha previsto una duplice maggioranza per la validità delle delibere (teste e millesimi). Pertanto sul numero di proprietari intervenuti (e dunque presenti, di persona o per delega) vi deve essere la maggioranza degli intervenuti stessi che rappresenti, a seconda del tenore della deliberazione, la relativa consistenza millesimale in base all’argomento all’ordine del giorno. (che nel caso in oggetto sembra doversi ricondurre a 500millesimi). Pertanto la delibera sarà valida se è stata approvata dalla maggioranza dei presenti- si ribadisce, in proprio o per delega – che rappresenti metà del valore del fabbricato. In caso di approvazione con un quorum inferiore la delibera è valida ma annullabile nel termine di 30 giorni a partire dall’assemblea, […]

Per anni pagano i debiti di un condomino moroso. Poi la rivolta.

21 Settembre 2019

QUESITO Nel precedenti esercizi l’amministratore non si è mai adoperato a recuperare il debito di un condomino moroso come prevede la legge, ripartendo il debito sui restanti condomini. Come prevede il sopra citato articolo(?) l’amministratore inadempiente deve rispondere con i propri beni. Come posso fare a recuperare la mia quota? RISPOSTA Gent.mo utente, con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue: Successivamente all’entrata in vigore della riforma in materia di condominio, vista la previsione dell’art. 63 disp. att. c.c. volta da un lato a concedere un agevole strumento all’amministratore di condominio per il recupero dei crediti della compagine (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) e alla necessaria preventiva escussione dei morosi per i debiti del condominio, si ritiene che una delibera assunta con la maggioranza semplice, la quale vada a coprire una morosità con quote di altri condomini o che preveda la costituzione di un fondo-cassa speciale per sopperire alle morosità si espone a rischio di impugnazione. Non così, per il caso in cui vi sia decisione unanime dell’assemblea. Deve essere altresì chiaro che, tra i doveri dell’amministratore vi è il recupero dei crediti del Condominio nei confronti dei condomini morosi nel termine di sei mesi dalla chiusura […]

Condomino si dissocia dai lavori straordinari in condominio. Ecco cosa è successo.

21 Settembre 2019

QUESITO Vivo in un condominio composto da 6 famiglie. Da tempo si sta ragionando sul rifacimento della facciata, ma nulla sta procedendo in maniera chiara. Inizialmente i condomini avevano deliberato in un’assemblea la scelta di un’impresa, vincolata alla conferma che questa desse garanzia di assicurazione decennale postuma. Tale garanzia è arrivata, ma in un’assemblea ordinaria, è stata votata un’altra impresa, proposta dall’amministratore e da lui spinta. In questa assemblea, l’amministratore ha furbamente finto di non ricordare che era stato fatto un voto (sebbene esistesse un verbale di quella sera) proponendo un’altra votazione. Sono stato l’unico a oppormi, abbandonando la riunione, in cui poi è stata votata la nuova impresa e scelta. Ho fatto presente con una raccomandata il mio disappunto, ma l’amministratore ha dichiarato di essere in regola, invitandomi a rivolgermi a un avvocato. Ho lasciato correre, ma ora le cose vanno ancora peggio. L’amministratore ha annunciato oggi, 10 settembre, l’avvio dei lavori a partire dal 16 settembre, senza che fossero definiti dettagli importanti, quali: capitolato, tempi e modalità di pagamento, ripartizione tra le famiglie, se è stato richiesto un finanziamento e a chi, interessi pagati ecc. Nessun informazione è stata data eppure sono l’unico tra i condomini che si […]

Danno estetico ai beni del vicino: cosa fare?

17 Settembre 2019

Attesa la natura tecnica della questione, si consiglia di tentare una risoluzione tramite acordo con il danneggiato.

Condomino esente da spesa condominiale: condominio parziale.

QUESITO Abito in una serie di 7 villette a schiera, costruite una quindicina d’anni fa, dopo averne acquistata una cinque anni fa. Dalla nascita del condominio, su insistenza di un condomino e seguente avvallo dell’amministratore, è stato stabilito che per una parte condominiale, comunque di proprietà di tutti i condomini, non venisse reso partecipe il suddetto nella suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie perché non utilizzante tale parte. Volevo quindi sapere se posso contestare tale decisione, in tutto o in parte, visto che nella legge 220 del 2012 mi pare sia chiaro che un condomino può “staccarsi dal condominio” unicamente per il riscaldamento nel caso sia centralizzato. RISPOSTA Se il cancello di cui al caso prospettato è inserito nell’elenco delle parti comuni all’interno di regolamento condominiale di natura contrattuale, allora non potrà essere escluso il condomino dalla ripartizione delle spese, salvo deliberazione all’unanimità. Qualora, viceversa, nulla di tutto ciò accada, viene in rilievo la figura del condominio parziale ed il condomino che non utilizza quel bene non dovrà sostenerne le spese di manutenzione (art. 1123, 3° comma c.c.) E’ possibile, comunque, dissociarsi dal condominio secondo le norme di cui alle disposizione attuative del codice civile (artt. 61 e 62) che […]

Lavori in condominio non necessari,come mi oppongo?

”Abito in un condominio di 8 persone; in un’assemblea straordinaria i 5 condomini presenti alla riunione hanno deliberato dei lavori (estetici non necessari, .come mi devo comportare?”

Dove va messo il condizionatore?

Se il Suo balcone è di tipo aggettante, il condizionatore per essere posizionato nella parte inferiore del suo balcone…

Vietare l’accesso ad un’area condominiale: lecito?