QUESITO Da contratto il mio affitto prevede 40 euro al mese di spese condominiali: il problema è che l’addetto delle pulizie non svolge il suo lavoro, in 1 anno avrà pulito le scale 10 volte a far tanto quindi è toccato farlo a me. Non ritengo quindi giusto pagare le spese condominiali. Posso chiedere al proprietario un rendi conto delle spese per capire cosa sto effettivamente pagando ? RISPOSTA Gent.ma utente,in riferimento a quanto ci chiede si riporta quanto segue.La sua richiesta da inoltrare al proprietario è del tutto legittima. Pertanto, potrà tranquillamentesottoporre all’attenzione del suo proprietario la mancata pulizia delle scale e richiedere, di conseguenza, il rendiconto delle spese sostenute.Anzi, la invitiamo a sottolineare al suo proprietario lo scarso intervento della ditta.Infatti, nel caso in cui tale lamentela sia presentata da un numero considerevole di condomini in assemblea, si potrà deliberare di inviare una diffida ad adempiere nei confronti della ditta, invitandola a svolgere il proprio lavoro secondo contratto, ai sensi dell’art. 1454 c.c. Decorso il termine indicato (per esempio 10 giorni), se la ditta continua a non rispettare il contratto, questo si riterrà risolto di diritto e si potrà cosìprocedere alla nomina di una nuova ditta.In più, potrà […]

Mancanza di unanimita’ : si puo’ agire in autonomo?

Schiamazzi oltre l’orario stabilito: quali tutele adottare?

Vicini e rumori molesti: come provvedere?

QUESITOBuonasera avrei da esporvi un quesito non semplice: nel nostro palazzo ci sono delle attività commerciali come un bar, una pizzeria, un meccanico e una sala scommesse; tutte e quattro occupano il suolo condominiale fuori le attività. La domanda è occupando un suolo condominiale traendo un profitto proprio, noi condomini abbiamo diritto ad un compenso dell’occupazione delle aree da loro fruttate? Pagando un compenso, quali diritti acquisiscono sulle aree occupate? In attesa di una vostra risposta vi porgo i miei distinti saluti grazie. RISPOSTAGent.mo utente,con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue:Tutti i proprietari hanno diritto di usufruire delle parti comuni. Nel caso di esercizi commerciali in Condominio, quanto da Lei ipotizzato circa un diritto del Condominio (o meglio degli altri condomini) a percepire un utile dall’occupazione può essere pattuito in assemblea, sempre che il regolamento non disponga in maniera differente. Si ritiene che si è in presenza di un buon accordo nella parte in cui gli esercizi aumentino la loro produttività e corrispondano un “sovrapprezzo” sulle quote condominiali.Sempre in assemblea sarà possibile stabilire le relative responsabilità per eventuali danni arrecati alle parti comuni.Stabilire un corrispettivo per l’occupazione non comporta alcun diritto in tema di usucapione […]

Molto spesso le persone lasciano che a guidare le proprie decisioni sia il pregiudizio. Il termine pregiudizio porta automaticamente con sé un senso negativo, percepibile da tutti, come si stesse parlando di una chiusura mentale da cui ci si sente subito di doversi allontanare. In realtà poche cose esistono solo in misura negativa e senza alcuno scopo specifico. Così anche il pregiudizio esiste in quanto utile. È utile poiché mezzo di categorizzazione e quindi semplificazione del mondo. Il termine pregiudizio in sé vuol dire “giudizio prima”, quindi giudicare qualcosa prima di averne fatto diretta esperienza. Ma, immaginiamo di dover fare diretta esperienza  di  qualunque  cosa prima  di poter dire  di cosa  si  tratti… sarebbe un dispendio immane di energie e di tempo, per poi trovarci probabilmente a catalogare quella data cosa proprio per ciò che sembrava inizialmente. Quindi, di per se, il pregiudizio è utile nelle situazioni in cui abbiamo bisogno di una risposta veloce su cose simili tra loro: in breve facciamo esperienza di una cosa e deduciamo che ogni altra esperienza con ogni altra cosa simile, sarà simile all’esperienza vissuta in precedenza. Questo ci aiuta in molteplici occasioni, basti pensare a tutte le volte che guardiamo un oggetto affilato e deduciamo che possa tagliare e quindi lo prendiamo dal manico, e così molte altre esperienze che facciamo quotidianamente. Ma cosa succede quando questa abitudine necessaria in molte occasioni va ad essere applicata con rigidità ad ogni cosa simile a quella già conosciuta? O peggio, cosa accade quando questa abitudine viene utilizzata agli esseri viventi, per loro natura imprevedibili e mutevoli? Ed è proprio da un pregiudizio che nasce una questione spinosa che interessa il quieto vivere di svariati condomini. Il concetto é il seguente: gli animali sporcano e fanno rumore. Questo é un pregiudizio basato sulla effettiva esperienza di animali in libertà che sporcano, emanano cattivo odore e fanno versi spesso acuti. Ma si tende ad associare questa idea quasi apocalittica ad ogni […]

Gli strumenti deflattivi/riduttivi del contenzioso condominiale messi dal nostro ordinamento a disposizione degli “addetti ai lavori” e, soprattutto, a disposizione di chi vive in Condominio sono molteplici e si è già tentato in altro articolo di definirne contenuto e funzione. https://www.garantecondominio.it/gli-strumenti-dellordinamento-risolvere-le-liti/ Nell’ambito degli stessi, spesso trascurato (o forse … sconosciuto) è il cd. “ricorso all’assemblea”. Vediamo di cosa si tratta. Di certo l’assemblea non è un giudice sovrano, né un Tribunale. Ma non per questo viene meno la sua funzione “decidente” in talune – seppur limitate – circostanze. Il dato legislativo Articolo 1133 del codice civile: “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137 c.c.” La funzione Spesso ci si chiede se i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per il Condominio. La risposta non può che essere affermativa ed è la naturale conseguenza del rapporto di mandato che affonda le radici nella già avvenuta nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea (o, nei casi previsti dalla legge, da parte del giudice). La ratio della norma sopra citata (art. 1133 c.c.) è quella di fornire al […]

Quando si deve nominare un amministratore di condominio? Quando ci sono più di otto condomini. L’amministratore nominato deve indicare quale sarà il suo compenso?  Egli deve indicare il suo compenso al momento dell’accettazione della nomina. Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio?  L’incarico dura un anno. Esso si rinnova automaticamente per un anno. L’assemblea può revocare l’amminsitratore in qualsiasi momento.  Solo l’assemblea di condominio può decidere di revocare l’amministratore? No, se vi siano gravi irregolarità di gestione la revoca può essere disposta dal giudice anche su richiesta anche di un solo condomino. Chi può essere amministratore di condominio? Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per  il  quale  la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco  dei  protesti cambiari; […]

Quella dei balconi è tematica spesso al centro di dispute e dibattiti in assemblea (e non solo) da parte di chi vive in condominio. Le caratteristiche dei balconi Occorre, dunque, fare chiarezza sulla disciplina di questi “elementi” al fine di sgomberare il campo da dubbi ed incertezze che possono generare inutili contrasti. Iniziamo dicendo che la legge sul punto nulla dispone, in quanto il codice civile non fornisce alcuna nozione di balcone, limitandosi solo a non menzionarlo nell’elenco delle “parti comuni”. Questa lacuna è stata colmata dalla giurisprudenza, chiamata in più occasioni a fare chiarezza sul punto. In base alle caratteristiche esteriori dei balconi questi possono suddividersi in due categorie: – “balconi aggettanti” (o semplicemente “balconi”), che sporgono rispetto alla facciata e sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede costituendone un prolungamento. Quanto detto non vale per gli elementi decorativi del balcone (parapetti, cielini o sottobalconi) ove idonei a svolgere funzione di decoro caratterizzanti l’estetica dell’edificio e che in tal caso rientrano nelle parti comuni, precisamente della facciata. Questa è una valutazione che deve effettuarsi caso per caso tenendo presenti le caratteristiche del singolo fabbricato in questione. Una delle conseguenze di quanto detto è che il proprietario […]

Locatario e locatore: come si dividono le spese? In  condominio tutti sono tenuti al rispetto delle norme del regolamento, compreso  l’inquilino, il quale ha gli stessi diritti e gli stessi doveri del condomino, il quale gli ha dato la sua unità immobiliare in locazione. Il locatario deve rispettare le norme condominiali Quindi se non rispetta le prescrizioni regolamentari l’amministratore del condominio può agire in giudizio; cosi come può fare lo stesso per un eventuale uso illegittimo di beni comuni. Il locatore è destinatario ultimo delle norme del regolamento del condominio per cui è responsabile assieme al locatore nel caso in cui quest’ultimo non le rispetti, anche in considerazione del fatto che dovrebbe impegnarsi affinché il suo inquilino tenga comportamenti rispettosi delle regole condominiali. Nel caso in cui il regolamento condominiale sia di tipo contrattuale e sia trascritto negli atti di vendita delle unità immobiliare la responsabilità del locatore nel caso si una eventuale destinazione abusiva dell’alloggio, sarebbe molto rilevante. Se l’inquilino  dovesse occupare abusivamente un’ area condominiale, il locatore potrebbe rescindere il contratto di locazione, in caso contrario il suo comportamento potrebbe essere interpretato come accettazione tacita del comportamento del suo locatario. Il principio generale è, dunque, che il locatore-condomino attui una […]

La presenza di crepe sulla facciata esterna dello stabile è uno dei principali problemi con il quale si confrontano gli amministratori di condominio e può essere oggetto di contenzioso. Nonostante i lavori di ristrutturazione, la questione può nuovamente riproporsi nel giro di qualche anno. Come comportarsi in questa circostanza? La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756/2017, è intervenuta per fare chiarezza sul punto. L’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., secondo il nuovo dictat, può essere esercitata anche in relazione alla presenza di gravi danni su di una struttura oggetto di recente ristrutturazione. Ciò è reso possibile grazie ad una lettura estensiva dello stesso termine costruzione, attualmente inteso come qualsiasi tipo di intervento modificativo, su di un opera già esistente. Pertanto, l’erronea esecuzione dei lavori di ristrutturazione idonea a provocare gravi danni, a cui segua una drastica riduzione del godimento del bene, può essere oggetto dell’azione ex art. 1669 c.c. Infatti, nel momento in cui vi è un’attività di ristrutturazione eseguita in maniera errata (per esempio, a causa dell’utilizzo di materiali scadenti), possono manifestarsi gravi crepe sia all’esterno dell’edificio che all’interno delle singole unità immobiliari. Una situazione simile può condizionare in maniera negativa il godimento […]

(GC)Una nuova associazione, autofinanziata che esplora un ambito sconosciuto della psicologia dando un taglio definito: il condominio. Quali considerazioni le suggerisce questo? (AB) Penso innanzitutto che la psicologia abbia delle possibilità di sviluppo enormi: ci sono degli ambiti di intervento inesplorati come quello che voi, giovani psicologi, state portando avanti senza appiattirvi sull’idea che esista solo la psicoterapia come abito di intervento. I contesti di convivenza come quelli del vicinato riportano al lavoro sulla prossimità e sull’alterità, sulla base della convivenza sociale che adesso ha delle regole diverse rispetto agli anni in cui esisteva il vicinato solidale. Ricordo che fino agli anni ’80 si viveva molto di più in casa. Vivere in casa significava condividere lo spazio comune per più tempo e in relazione allo svolgimento di serie di attività. La casa non era percepita come il rifugio dove barricarsi dall’altro, ma un luogo dove stare insieme e condividere; un luogo in cui si stava molto bene in quanto, nonostante i ‘pettegolezzi di pianerottolo’, si respirava un clima solidale e di cooperazione. Sarebbe davvero importante portare avanti un lavoro finalizzato a risvegliare le coscienze sull’importanza dello ‘stare insieme’. (GC) Abbiamo chiamato il nostro progetto ‘’+Vicini’’ con l’auspicio di riuscire a […]

Venire a conoscenza di una nuova Legge che obbliga ad investire risorse per la valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio non è sicuramente piacevole, né per gli amministratori di condominio e né per i proprietari degli immobili. L’amministratore è immediatamente preoccupato per l’ulteriore incombenza arrivata all’improvviso e per le responsabilità civili e penali che possono derivarne a proprio carico, mentre il proprietario dell’immobile, che spesso non conosce le sue responsabilità, percepisce il tutto essenzialmente come un’ulteriore spesa da sostenere. Esaminiamo attentamente e in modo costruttivo l’impatto di questa nuova Legge per entrambe i soggetti: ci accorgeremo che la stessa non ha solo aspetti negativi … anzi. Una premessa è obbligatoria: leggendo la riforma del Codice Civile in materia di condominio, entrata in vigore nel giugno 2013 (Legge 220/2012), non troveremo alcun riferimento diretto all’obbligatorietà della valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni. L’obbligatorietà scaturisce dalla lettura combinata di quest’ultima (art. 1130 comma 6) e della Legge n. 9 del febbraio 2014 (art. 1, comma 9, lettera c) nata dalla conversione del Decreto Legge n. 145/2013 denominato “Destinazione Italia”. La legge 9/2014 modifica sostanzialmente il testo dell’art.1130 del Codice Civile,  precisando che il registro di anagrafe condominiale […]

In un condominio stanno per nascere due bambini. I futuri genitori hanno interpellato l’amministratore ponendo quesiti e gli hanno chiesto di preparare una comunicazione poiché sono terrorizzati dal fatto che c’è un condomino, loro dirimpettaio, che non sopporta alcun tipo di rumore ed è pronto a chiedere l’intervento dell’amministratore o a procedere a denunce, anche penali, per rumori provocati da spostamento di sedie, gioco di bambini piccoli e così via. Un lieto evento come la nascita di un bambino diventa fonte di stress nella realtà attuale dei condomini. La legge tutela chi è disturbato da rumori causati da attività produttive o provenienti da civili abitazioni. In questi casi si potrà chiedere l’intervento del giudice solo nel caso in cui il rumore superi la “normale tollerabilità” e il suo intervento sarà diretto a operare una equa contemperazione tra le diverse esigenze dei soggetti coinvolti e a ridurre il livello del rumore se questo supera, in effetti, il limito normale di tolleranza, così come definito dalla legge stessa. Nel caso del pianto del bambino, la quiete del vicino non è turbata da comportamenti evitabili degli altri vicini, ma da quello di un soggetto privo di capacità di controllo sui propri istinti, quale […]

Sempre più frequentemente, per soggiorni di breve o media durata, i turisti italiani o stranieri scelgono di affidarsi a strutture quali bed & breakfast, “case-vacanza” e/o affittacamere. Tali attività sono proliferate negli ultimi anni tanto da far registrare un cospicuo aumento di forum e portali nella rete internet all’interno dei quali è possibile, su impulso dei gestori ed attraverso i racconti dei turisti, da un lato pubblicizzare e, dall’altro, prenotare e recensire le strutture ed i servizi ivi offerti. Occorre, tuttavia, considerare che spesso tali attività vengono svolte in condominii di edifici. Si pone in detti casi il problema, per i proprietari/gestori, di verificarne la compatibilità. Ma andiamo con ordine. E’ necessario, anzitutto, operare una corretta classificazione tra una moltitudine di attività, ognuna delle quali idonea ad interfacciarsi in maniera differente dalle altre con la realtà condominiale. Con riguardo a fonti di rango primario (la legge), l’art. 12 del codice del turismo (All. D.Lgs 79/2011), prima di essere dichiarato incostituzionale per eccesso di delega (sent. 5 aprile 2012 n. 80) poneva in essere una classificazione -da alcuni autori ritenuta ancora un valido supporto esemplificativo- delle strutture ricettive extra-alberghiere, ovvero non aventi carattere di impresa. Tra i diversi modelli descritti dal […]

Un uomo di 40 anni di Montesacro (Roma) è stato condannato a un anno di carcere perché solito girare nudo per le scale e in ascensore. Nel mirino dell’uomo c’era la dirimpettaia, una vedova 70enne, che non appena metteva il naso fuori dalla porta si ritrovava il vicino nudo ad aspettarla. La donna aveva deciso di sopportare, ma quando il 40enne si è mostrato senza slip anche alla 17enne del piano inferiore sono scattate le denunce.   Una 50enne è stata condannata a sei mesi di carcere per aver tenuto sotto scacco per anni un’intera palazzina. Un tempo i 10 appartamenti erano del padre: lei si sentiva ancora la padrona e gettava olio sulle scale alla vicina che non voleva lasciare la casa.   Aveva chiesto ad un residente del condominio di cui era amministratore di togliere l’urina del proprio chiwawa. Il giovane si era rifiutato di ripulire le tracce di pipi lasciate dal suo piccolo animale domestico sul ballatoio condominiale. “Paghiamo la signora delle pulizie. Lo deve fare lei”. E, dopo un’accesa discussione con l’amministratore, che più volte lo aveva ripreso anche per l’abitudine di sputare in terra, ha preso in mano il guinzaglio del cane scagliandolo come una frusta […]

La raccolta differenziata dei rifiuti in condominio  ha comportato l’insorgere di problematiche nuove a causa dei condòmini “pigri”, i quali, accanto ai mastelli di quelli diligenti, lasciano le loro buste di spazzature indifferenziata oppure per fare un dispetto le depositano nei contenitori dei vicini. Nella mia esperienza di amministratore capita spesso di ricevere foto di esterni condominiali invasi dalle buste di spazzatura di coloro i quali trovano difficoltoso ritirare i mastelli e seguire il calendario della raccolta differenziata; gli altri condòmini, esasperati, mi telefonano lamentandosi dello scempio che c’è di fronte al proprio palazzo e mi trovo costretto a spiegare che più che chiamare una ditta delle pulizie per rimuovere la spazzatura, il sottoscritto non ha nessun potere sanzionatorio sulle “persone”, che si rendono responsabili di comportamenti indegni di membri di un contesto civile.  La circostanza che fa arrabbiare ancora di più coloro che fanno la raccolta differenziata in maniera corretta è il fatto che, se venisse elevata una multa da parte delle autorità competenti in queste circostanze, il destinatario di essa sarebbe l’intero condominio e non solo gli “incivili” per colpa dei quali è stata comminata. Molto spesso costoro continuano nei loro comportamenti anche nei casi in cui l’amministratore […]

All’ inizio di ogni estate puntualmente giungono allo studio lamentele da parte di alcuni condomini in relazione al fatto che il cortile condominiale è utilizzato da alcuni ragazzi come campo da calcio. Il cortile condominiale è una delle parti comuni del condominio il cui uso è regolamentato dall’articolo 1102 del C.C. il quale dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. La Corte di Cassazione è stata più volte chiamata ad interpretare l’articolo in esame. Con la sentenza del 16 giugno 2005 n.12873 la Suprema Corte ha stabilito che ” il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali […]

Cosa c’è da sapere sui gatti in condominio? In un condominio di Triggiano, in un provincia di Bari, in una piccola area non calpestabile del cortile condominiale, vivono un gatto maschio  e una mamma con dei gattini di circa 5 mesi. In tutte le bacheche dei portoni del condominio è stato affisso un foglio che vieta di dare da mangiare ai gatti. Questo avviso va contro quanto stabilito dalla legge 281/91 che tutela le colonie feline, anche all’interno delle aree private, richiedendo che sia tenuta pulita la zona circostante. Nel caso citato le cuccette sono sistemate dietro le aiuole in un’area non a vista vista e le ciotole contenente cibo secco, sono pulite e in ordine. Il terreno (non calpestabile) dell’aiuola, viene spesso ripulito. “Eppure”- si lamenta chi segnala il caso “In questo condominio non vige la legge italiana, bensì l’accontentare bonariamente chi si lamenta, ma a torto, affiggendo falsi regolamenti condominiali”. E le “gattare”  ricevono occhiatacce e insulti, perché i condomini ritengono che trasgrediscono le regole cui fanno riferimento gli avvisi affissi in condominio. La legge 281/91 definisce colonia felina un gruppo più o meno numeroso di gatti  (ne bastano anche solo due) che vivono in un determinato e circoscritto territorio. […]

Cos e’ il verbale di assemblea? Il verbale dell’assemblea fornisce la prova della volontà dell’assemblea di condominio. Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale. Le due figure sono scelte tra i partecipanti alla assemblea del condominio all’inizio di essa. Il presidente dell’assemblea si accerta della correttezza della procedura con la quale sono stati convocati gli aventi diritto, che possono essere condòmini o delegati, e verifica i “quorum” di costituzione in prima e seconda convocazione. In un secondo momento si accerta della regolarità delle presenze e delle deleghe facendo attenzione al fatto che alla riunione partecipi solo chi ne ha diritto. Egli ha il compito di aprire e chiudere le discussioni sui singoli punti all’O.d.G.e può imporre un limite alla durata degli interventi. dirige le operazioni di voto sulle proposte di delibera  e a fine riunione dichiarerà chiusa l’assemblea.   Il verbale deve informare riguardo: la corretta convocazione dell’assemblea condominiale, la sua costituzione e segnalare un eventuale allontanamento o sopraggiungere di un condomino). Per ogni delibera deve essere indicato il nome del condomino e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti, i […]

La problematica dei rumori in condominio, e di come gestirli,  regolata ex art. 844.c.c., obera, notevolmente, le aule dei nostri tribunali, e aumenta la mole di lavoro per i nostri giudici; il tutto a causa della scarsa informazione dei condomini, spesso, poco attenti alle norme vigenti e al regolamento condominiale. Ma esiste un orario “del silenzio” stabilito dal nostro ordinamento? Quali sono i rumori inammissibili? Il nostro codice , purtroppo, in modo sintetico, divide i rumori, semplicemente, in due macro-aere :rumori tollerabili e rumori intollerabili, vietando ,espressamente, quest’ultimi e investendo i giudici di decretare, in base alle istanze pervenute, quali siano gli orari in cui è “ sacrosanto” il silenzio, in cui è possibile svolgere le faccende domestiche, in cui è ammissibile l’intervento di ditte specializzate per determinati lavori e le soglie di decibel oltre le quali i rumori vengono identificati come intollerabili. Condizionano le decisioni dei giudici: la destinazione d’uso degli immobili (Es.Per locale commerciale, aumenta la soglia di tollerabilità); la loro collocazione (Es.Un’unità abitativa in pieno centro avrà una soglia di tollerabilità maggiore rispetto ad un’abitazione sita in campagna);l’isolamento dell’immobile e l’orario dei rumori(Es.Il rumore dello stereo acceso può essere tollerabile durante le ore diurne e intollerabile nelle […]

Da dove viene l’autostima dell’amministratore? In questo marasma di doveri e compiti, carte e bollette, scadenze e file da compilare pare difficile immaginare l’amministratore come una ’’persona’’ alla quale sia concesso di tornare a casa e non sorprendersi che il suo figliolo di 5 anni si sia intanto fidanzato e laureato, dall’ultima volta che lo ha visto. E’ ormai assodato. L’amministratore è un eroe incompreso, sulle cui spalle gravano tempo, doveri e pregiudizi. Ma come vive l’amministratore tutto questo? Come sta? Nel precedente articolo abbiamo trattato il Burn Out dell’amministratore. Qualcuno mi ha chiesto di trattare adesso l’argomento dell’autostima dell’amministratore e data la vastità dell’argomento cercherò di evidenziare i parametri più digeribili. L’autostima non è un processo semplice. Ha delle radici nel profondo della nostra esistenza e si alimenta con ciò che noi viviamo ogni giorno. Trattare l’argomento dell’autostima implicherebbe davvero lo scrivere un trattato e non è la sede questa per un tale approfondimento. Una persona, indipendentemente dal suo lavoro o dal tessuto sociale in cui si muove, ha una cifra di autostima che può essere tendente al positivo o al negativo. Su questa base poi si innestano i vissuti di ogni giorno. Riferendoci ad un concetto base ( […]

Capita spesso che l’amministratore onesto non riesca a trasmettere la trasparenza della contabilità condominiale  ai condomini. Probabilmente, questa falla di comunicazione è data anche dalla non conoscenza , da parte dei condòmini, di cosa e come verificare. Ecco quindi un sintetico vademecum per il condòmino che voglia verificare gli accadimenti contabili del suo condominio, che va a completare quanto detto in questo altro articolo. N.b. Ciò che segue non esaurisce in tutto l’operatività che dovrebbe tenere il condòmino. Davvero occorrerebbero pagine e pagine ( se non magari un corso ah hoc!). Vuole essere una sintesi e sono bene accetti commenti ed integrazioni! Cosa deve guardare il condomino? I condomini per esercitare un effettivo controllo del rendiconto devono verificare, prima di tutto, che i giustificativi presentati dall’amministratore, si riferiscano a tutte le voci di spesa presenti; in seconda battuta devono controllare che il saldo del conto corrente bancario corrisponda sull’estratto conto con quanto riportato in bilancio. L’estratto conto bancario riporta i singoli movimenti, tra cui l’uso eventuale di assegni per pagare le varie fatture, per cui è essenziale che vi sia esatta corrispondenza con quanto indicato al riguardo in bilancio. E se ci sono fatture non ancora pagate? E’ necessario controllare […]

In tema di parcheggio turnario, la Corte di Cassazione ha sottolineato che, in tema di condominio, risulta legittima ai sensi dell’art. 1102 (Cass. Civ., Sez. II, 19/07/2012, n. 12485) “sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno” (Cass. 19/01/2006 n. 972; Cass. 09/11/1998 n. 11268). Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea (l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri […]

“Liti in condominio”. Scrivendo queste parole nel campo di ricerca di Google appaiono in elenco : statistiche sui litigi, classifiche spannometriche sui motivi di lite, siti di mediazione legale. Cambiando un po’ le parole, volendo rimanere sul concetto di lite in condominio, i motori di ricerca ci suggeriscono una serie di articoli di cronaca riguardanti tragici epiloghi di liti condominiali o familiari sfociate in risse con feriti e talvolta decessi. Il panorama riguardante il conflitto in condominio si estende a tutto il mondo occidentale, almeno stando ai riferimenti delle notizie di cui stiamo parlando. Come mai questa esacerbazione così evidente del conflitto in condominio? Forse che nel condominio inteso come contesto abitativo nel quale varie realtà individuali si trovano a convivere in maniera non intenzionale, ci siano delle dinamiche peculiari che valga la pena di studiare dal punto di vista sociologico e psicologico? Si dice che la famiglia sia la prima cellula sociale, la scuola sia la seconda che prepara al rapporto con la società. In effetti, a ben pensarci, il condominio è una realtà occidentale, spesso metropolitana, che sta nel mezzo tra la famiglia e la società, prima ancora della scuola.  Quanti bambini entrando a casa dopo una giornata […]

Lorena fa l’amministratrice di condominio da molti anni. Risponde a #GaranteCondominio per il progetto #+Vicini Nella sua #vitadacondominio , quando le chiediamo nell’intervista quali siano i comportamenti che la incentivano nel suo lavoro ci risponde che prova una bellissima sensazione del vedere che i condòmini accolgono il loro amministratore di condominio con calore e collaborano proattivamente alla gestione del condominio. Rispondi anche tu all’intervista!

  #condominiodaincubo| Giorno°2 | Una mia ospite viene inquisita dal Capodomino. Grissom lèvate. Ed ecco che nel mio fantastico condominio continua a capitare l’incredibilmente inverosimile. La realtà è che, credo, queste cose accadano un po ovunque, ma come ogni brava CONDOPATICA ogni volta che qualche accadimento mi pare superare l’immaginario infastidendomi quel tanto da ingrossarmi la vena della fronte…scatta la ricerchina legale. Veniamo al dunque. L’altra sera una casa amica di infanzia viene a trovarmi nella mia nuova ( sconosciuta a lei) abitazione, sita al secondo piano del fabbricato di un ridente condominio di circa 100 famiglie. Una volta entrata nel parco, la guido al telefono fino al portone del mio fabbricato. Le indico il piano, metto giù il telefono ed inizio ad apparecchiare la tavola. Apparecchiando apparecchiando mi rendo conto che sono passati circa cinque minuti da quando era proprio sotto il portone. Eppure con l’ascensore due piano sono brevi. Mi avvicino al telefono e finalmente mi suona il campanello. Le apro ed entrando mi racconta l’episodio motivo di ritardo. E devo dire che la cosa mi ha molto ricordato la mia serie preferita: CSI Los Angeles ( anche se siamo nell’interland campano). Di seguito i fatti. Ore 21.30 […]

La devianza è la non conformità ad una norma o ad un complesso di norme che sono accettate da un numero significativo di individui all’interno di una società. Non è possibile distinguere precisamente in una società coloro che rispettano le norme da coloro che le infrangono: tutti quanti noi abbiamo trasgredito e trasgrediremo (basti pensare a quanti rispettano rigorosamente i limiti di velocità od i divieti di sosta). La devianza va riferita non solo all’individuo ma anche a gruppi. Tutte le norme sociali sono accompagnate da sanzioni che promuovono la conformità e proteggono dalla mancata conformità; la sanzione è una reazione degli altri al comportamento di un individuo o di un gruppo, reazione che ha lo scopo di assicurare il rispetto di una norma. Le sanzioni possono essere positive sotto forma di una ricompensa per il rispetto alla norma o negative, come la punizione. Le sanzioni formali sono solo negative, sono reazioni di un agente o gruppo incaricato di assicurare il rispetto della norma (la polizia, i tribunali, le prigioni, le multe), mentre le sanzioni informali possono essere sia positive, e lo sono gli apprezzamenti (il sorriso, la pacca sulla spalla), sia negative (l’insulto, il rimprovero). Le sanzioni formali sono […]