Ascensore obsoleto: come procedere?

Ascensore obsoleto: come procedere?

Il contenuto di questo articolo è frutto della mia personale esperienza in qualità di condomina e mira a fornire chiarezza su determinati aspetti relativi alla presenza di un bene considerato, oggigiorno, di prima necessità all’interno degli stabili: l’ascensore.

In linea generale, la maggior parte dei fabbricati è corredato da un impianto ascensore. Pertanto, in questa ipotesi, gli argomenti da approfondire riguardano la sostituzione di una struttura già esistente ovvero la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tuttavia, possiamo riscontrare un’eccezione: ciò accade nell’ipotesi in cui la struttura sia stata edificata ab origine senza l’impianto ascensore. Di conseguenza, i problemi da affrontare potrebbero essere numerosi e complicati.

Nulla questio se, a voi condomini, è concessa la grande fortuna di poter godere liberamente, e senza alcuna restrizione, dell’ascensore. Con il trascorrere del tempo e il frequente utilizzo, la struttura potrebbe, però, risultare fatiscente. O ancora, l’assemblea dei condomini potrebbe decidere di sostituire un impianto obsoleto con uno di nuova generazione.

Come procedere in questo caso?

La risposta viene fornita dall’art. 1124 c.c., relativo alla manutenzione e alla sostituzione delle scale e degli ascensori. Secondo il contenuto del sovracitato articolo, per la sostituzione di un vecchio ascensore o la manutenzione dello stesso, è prevista la partecipazione di tutti i condomini in virtù della “tabella ascensore”. Da ciò deriva una maggiore partecipazione alle spese per i residenti ai piani alti poiché, in teoria, sono coloro i quali l’hanno utilizzata (ed usurata) di più. Già la Cassazione, con sent. n. 5975/2004, ha chiarito che il contenuto dell’art. 1124 c.c. può essere applicato in via analogica alle spese oggetto di manutenzione e di ricostruzione di un impianto già esistente. Pertanto, in relazione alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale e dell’ascensore, si procederà alla divisione per metà in ragione del valore dei singoli piani (o porzione di piano) e, per l’altra metà, in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano del suolo.

Di recente, proprio per quanto concerne la questione del riparto delle spese, la Corte di Cassazione è intervenuta con ordinanza n. 22157/2018.

Nel caso di specie, la ricorrente (una condomina proprietaria di un immobile al piano terra) ha addotto, alla Corte di Appello di Roma, di non aver considerato la totale assenza (all’interno del regolamento condominiale) di un obbligo relativo alla contribuzione dei proprietari dei fondi terranei alle spese, ordinarie e straordinarie, dell’ascensore. In realtà, la Cassazione ribadisce espressamente come sia lo stesso art. 1124 c.c. ad individuare tale obbligo, il quale può essere oggetto di deroga solo se in presenza di una delibera unanime dell’assemblea di condominio o di una disposizione contrattuale (non presenti nel caso di specie).

Pertanto, si deduce che tutti i condomini siano obbligati al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore: anche chi risiede al piano terra, nonostante il regolamento condominiale non ne stabilisca espressamente l’obbligo.

L’altro caso oggetto di approfondimento è quello attinente all’installazione dell’ascensore in uno stabile sprovvisto.

Ai sensi dell’art. 1123 c.c., l’assemblea dei condomini dovrà procedere alla deliberazione a maggioranza della nuova spesa costituita dalla creazione dell’impianto ascensore, sulla base dei millesimi. Poiché la delibera è un atto espressione di una maggioranza, questa diventerà obbligatoria anche per i condomini dissenzienti i quali potranno, eventualmente, fondare le proprie doglianze nell’art. 1121 c.c. (in materia di innovazioni gravose e voluttuarie) e richiederne l’esonero temporaneo dalle spese (a fronte, però, del non utilizzo dell’impianto). Secondo la dottrina e la giurisprudenza, la gravosità deve essere rapportata al costo dell’opera rispetto al valore dell’edificio. Il termine voluttuario, invece, esprime la mancanza di utilità di un determinato intervento rispetto alle condizioni dello stabile. La dimostrazione dell’innovazione, considerata ai sensi dell’art. 1121 c.c., grava sul condomino interessato alla suddetta esenzione. Ciò nonostante, i condomini dissenzienti potranno (nel caso in cui cambino idea), in virtù dell’art. 1121 comma 3 c.c., usufruire dell’ascensore attraverso il versamento della propria quota, calcolata in base ai millesimi e contribuendone alla manutenzione.

Bisogna tenere presente che, nel momento in cui si procede all’installazione ex novo dell’ascensore, si va ad intervenire sulle parti comuni dell’edificio, modificandone in maniera significativa l’uso, ai sensi dell’art. 1117 ter c.c. (basti pensare, per esempio, al taglio delle scale, in grado di rendere possibile la creazione della struttura stessa dell’ascensore). In questa ipotesi, la modifica dei luoghi non deve comportare la variazione d’uso del vano (che, nell’esempio proposto, rimane quello di contenere la rampa di scale). L’art. 1120 c.c. fornisce, poi, un ulteriore limite da rispettare: sono vietate le innovazioni idonee a recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Vi è da analizzare, infine, un’ultima ipotesi: è possibile che un solo condomino riesca ad installare l’impianto dell’ascensore? La risposta ci viene fornita dall’art. 1102 c.c. Un singolo condomino (o un gruppo) sarà legittimato ad installare l’ascensore in qualità di opera personale. La modifica dovrà avvenire a proprie spese, al fine di migliorare il godimento della proprietà esclusiva. Le regole da rispettare, però, dovranno essere le stesse citate già in precedenza: divieto di alterarne la destinazione d’uso comune e di impedire ai condomini l’uso delle parti comuni.

Riassumendo:

– la disciplina codicistica è piuttosto esaustiva e comprensibile in materia;

– l’installazione di un impianto ascensore migliora decisamente la vita dei condomini (anche se con qualche sacrificio economico in più);

– tutti i proprietari potranno decidere, prima o poi, di parteciparvi (anche i dissenzienti).

Da non sottovalutare un ulteriore effetto: l’installazione dell’ascensore ex novo è in grado di eliminare le barriere architettoniche presenti in uno stabile condominiale (Cass. n. 16846/2915).

E se lo dice la Cassazione!!!!!

Dott.ssa Federica Colicchio

Dettagli Dott.ssa Federica Colicchio

Sin da piccola sono stata estremamente incuriosita dalla materia condominiale, essendo in prima persona un condomino. Ho partecipato sempre in maniera attiva alla vita condominiale, grazie anche alle competenze giuridiche acquisite attraverso la laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, nel 2014. Terminata la pratica forense, ho migliorato la mia formazione professionale e giuridica tramite il corso di perfezionamento curato dall'Istituto di Studi Giuridici M&C Militerni. Nonostante abbia proseguito la professione forense come praticante avvocato, continuo ad occuparmi delle problematiche quotidiane che caratterizzano il mio condominio. Credo fermamente, infatti, che l'attività svolta da ciascun condomino, volta a migliorare le condizioni di vita di un ambiente comune, possa essere un valido sostegno per il difficile lavoro affidato all'Amministratore di condominio. Perchè non ricorrere alla collaborazione reciproca tra le parti anche nella gestione degli spazi e della vita comune? Del resto, l'unione fa la forza.
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