Come si calcolano le spese relative alla manutenzione dell’ascensore?

Come si calcolano le spese relative alla manutenzione dell’ascensore?

DOMANDA

Il ns.Regolamento di condominio prevede che la tabella “C”, ascensori venga applicata sia per la gestione dell’impianto sia per le varieoperazioni di riparazione e revisione biennale. Tale regolamento è stato redatto nel 1985, data di vendita degli appartamenti dal Costruttore ai prioprietari. Dal 2012 ,se  non vado errato, è in atto la legge che prevede che in caso di manutenzione ordinaria  e  straordinaria( revisione biennale obbligatoria) la tabella ascensori venga “affiancata” dalla tabella proprietà al 50% nella suddivisione delle spese, comprendendo perciò anche i condomini proprietari di immobili con accesso da strada.  La mia domanda : è  legale applicare il regolamento Cond.le per la suddivisione delle spese,considerando che tale regolamento è stato redatto quando la nuova legge non esisteva ancora ?  Non è forse un diritto/dovere dell’Amministratore applicare la nuova legge?  Grazie per la risposta , e cordiali saluti.

RISPOSTA

Gent.mo utente,

con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue:

Il regolamento di cui Lei parla è il tipico regolamento contrattuale di condominio attraverso il quale, il costruttore dell’edificio, impone dei limiti al godimento dei condomini sui singoli immobili, ai sensi dell’art. 1138 comma 1 c.c.. Il regolamento in oggetto deve essere necessariamente trascritto nei registri immobiliari ovvero deve essere riportato nell’atto di acquisto dell’appartamento o, da ultimo approvato all’unanimità (1000/1000 millesimi).

Circa il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dell’impianto ascensore, invece, come da Lei correttamente sostenuto, l’articolo di riferimento è il 1124 c.c. secondo il quale “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà’ della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”È altresì opportuno effettuare una considerazione in merito. Con l’avvento della riforma del 2012, e la conseguente modifica apportata al contenuto dell’art. 1124 c.c., il criterio di ripartizione delle spese in oggetto è lo stesso utilizzato per la manutenzione delle scale.

C’è da aggiungere, inoltre, come la Suprema Corte di Cassazione sia intervenuta in merito alla questione del pagamento delle spese di manutenzione dell’ascensore da attribuirsi ai condomini proprietari di attività commerciali, da ultimo con ordinanza n. 22157/2018 secondo la quale, i proprietari dei locali con accesso autonomo dalla strada, sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione per scale (art. 1124 c.c.) e androne. Pertanto, in virtù della riformata previsione normativa (art. 1124 c.c.) dove la manutenzione dell’ascensore è equiparata a quella delle scale, tutti i condomini in grado di accedere alle scale, anche solo in maniera potenziale, devono provvedere al pagamento della manutenzione dell’ascensore (tra i quali rientrano i negozianti).

Tuttavia, tale criterio può essere derogato da un regolamento contrattuale (come nel Suo caso).

Alla luce di quanto esposto, a parere dello scrivente, essendo il regolamento contrattuale (del costruttore) idoneo a derogare il contenuto dell’art. 1124 c.c. in quanto, tra l’altro, non rientra tra le norme considerate inderogabili, la ripartizione delle spese de quo è del tutto legittima.

Restiamo a Sua disposizione per ulteriore chiarimento e La invitiamo, ove ritenga utile questo servizio, a lasciare una recensione sulla pagina facebook di Garante Condominio https://www.facebook.com/AssociazioneGaranteCondominio/

Attenzione: l’assistenza è offerta da UNICA. Una volta specificato il quesito, i nostri esperti ti risponderanno. Dopo la prima risposta, si valuterà a seconda del caso se rispondere o meno.

Distinti saluti

Assistenza legale “Garante Condominio”

Dott.ssa Federica Colicchio

Dettagli Dott.ssa Federica Colicchio

Sin da piccola sono stata estremamente incuriosita dalla materia condominiale, essendo in prima persona un condomino. Ho partecipato sempre in maniera attiva alla vita condominiale, grazie anche alle competenze giuridiche acquisite attraverso la laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, nel 2014. Terminata la pratica forense, ho migliorato la mia formazione professionale e giuridica tramite il corso di perfezionamento curato dall'Istituto di Studi Giuridici M&C Militerni. Nonostante abbia proseguito la professione forense come praticante avvocato, continuo ad occuparmi delle problematiche quotidiane che caratterizzano il mio condominio. Credo fermamente, infatti, che l'attività svolta da ciascun condomino, volta a migliorare le condizioni di vita di un ambiente comune, possa essere un valido sostegno per il difficile lavoro affidato all'Amministratore di condominio. Perchè non ricorrere alla collaborazione reciproca tra le parti anche nella gestione degli spazi e della vita comune? Del resto, l'unione fa la forza.