Condomino si dissocia dai lavori straordinari in condominio. Ecco cosa è successo.

Condomino si dissocia dai lavori straordinari in condominio. Ecco cosa è successo.

QUESITO

Vivo in un condominio composto da 6 famiglie. Da tempo si sta ragionando sul rifacimento della facciata, ma nulla sta procedendo in maniera chiara.
Inizialmente i condomini avevano deliberato in un’assemblea la scelta di un’impresa, vincolata alla conferma che questa desse garanzia di assicurazione decennale postuma. Tale garanzia è arrivata, ma in un’assemblea ordinaria, è stata votata un’altra impresa, proposta dall’amministratore e da lui spinta. In questa assemblea, l’amministratore ha furbamente finto di non ricordare che era stato fatto un voto (sebbene esistesse un verbale di quella sera) proponendo un’altra votazione. Sono stato l’unico a oppormi, abbandonando la riunione, in cui poi è stata votata la nuova impresa e scelta. Ho fatto presente con una raccomandata il mio disappunto, ma l’amministratore ha dichiarato di essere in regola, invitandomi a rivolgermi a un avvocato.
Ho lasciato correre, ma ora le cose vanno ancora peggio. L’amministratore ha annunciato oggi, 10 settembre, l’avvio dei lavori a partire dal 16 settembre, senza che fossero definiti dettagli importanti, quali: capitolato, tempi e modalità di pagamento, ripartizione tra le famiglie, se è stato richiesto un finanziamento e a chi, interessi pagati ecc. Nessun informazione è stata data eppure sono l’unico tra i condomini che si sta chiedendo perché? Questi miei dubbi, sono reali? È giusto che ci sia trasparenza o no? Cosa posso fare per interrompere i lavori e per avere le informazioni che chiedo prima che partano? A chi posso rivolgermi?

RISPOSTA

Gent.mo utente,

con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue:

I dubbi da Lei sollevati sono assolutamente legittimi per una motivazione giuridica: l’iter da seguire per quanto concerne i lavori di manutenzione straordinaria della facciata non è quello seguito dall’amministratore.

Le riassumeremo, per punti, cosa prevede il Codice Civile in materia.

Ai sensi dell’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., gli interventi di manutenzione straordinaria, (tra i quali rientra il rifacimento della facciata), devono essere deliberati dall’assemblea. I quorum deliberativi, variano a seconda dell’entità dell’intervento: per i lavori che non comportano un’eccessiva spesa, la delibera dovrà essere votata a maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentativi di almeno un terzo dei millesimi. Per i lavori di notevole entità, l’art. 1136 comma 4 c.c. prevede la votazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentativi di almeno 500 millesimi. Con la delibera dei lavori, bisogna individuare nello specifico che tipo di intervento effettuare. Questo compito spetta al progettista, ossia un tecnico in grado di elaborare un progetto dei lavori e di individuare le categorie degli interventi  da eseguire, precisando voce per voce tipologia dell’opera e quantità. La nomina del progettista, in genere, è contemporanea alla delibera di approvazione dei lavori. Il capitolato d’appalto (il progetto redatto dall’esperto) è, poi, spedito a tutti i condomini in occasione della convocazione di una successiva assemblea. Tale assemblea sarà necessaria per designare la ditta e stabilire quali saranno, in concreto, i lavori da porre in essere. L’amministratore fornisce alle varie ditte in lizza per l’aggiudicazione del contratto d’appalto il capitolato d’appalto e, a loro volta, le ditte lo restituiranno con l’indicazione dei prezzi. Una volta approvato il preventivo e scelta la ditta, l’assemblea procederà alla nomina del direttore dei lavori direttore dei lavori, direttore della sicurezza e responsabile del cantiere. In linea generale, tale figura è una persona di fiducia del condominio ed il suo compenso è corrisposto direttamente dalla ditta appaltatrice. 

Orbene, dinanzi ad un simile operato, Lei (condomino dissenziente) avrebbe potuto impugnare la delibera assembleare entro i 30 giorni, dal giorno in cui si è svolta l’assemblea. Supponiamo, tuttavia, che il termine in questione sia ampiamente scaduto. Ad oggi, purtroppo, non le resta altro che chiedere la convocazione di una nuova assemblea, ai sensi dell’art. 66 Dis. Att. C.C., il cui punto all’ordine del giorno dovrà espressamente prevedere la richiesta di revoca dell’appalto, assegnato in maniera difforme rispetto al contenuto della prima delibera. Infatti, attraverso la convocazione di tale assemblea, la maggioranza dei condomini potrebbe revocarne l’incarico a favore della precedente ditta. Le suggeriamo altresì di richiedere espressamente che tutto venga messo a verbale, ivi compresa la fatturazione.

Dott.ssa Federica Colicchio

Assistenza legale “Garante Condominio”

Dettagli Dott.ssa Federica Colicchio

Sin da piccola sono stata estremamente incuriosita dalla materia condominiale, essendo in prima persona un condomino. Ho partecipato sempre in maniera attiva alla vita condominiale, grazie anche alle competenze giuridiche acquisite attraverso la laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, nel 2014. Terminata la pratica forense, ho migliorato la mia formazione professionale e giuridica tramite il corso di perfezionamento curato dall'Istituto di Studi Giuridici M&C Militerni. Nonostante abbia proseguito la professione forense come praticante avvocato, continuo ad occuparmi delle problematiche quotidiane che caratterizzano il mio condominio. Credo fermamente, infatti, che l'attività svolta da ciascun condomino, volta a migliorare le condizioni di vita di un ambiente comune, possa essere un valido sostegno per il difficile lavoro affidato all'Amministratore di condominio. Perchè non ricorrere alla collaborazione reciproca tra le parti anche nella gestione degli spazi e della vita comune? Del resto, l'unione fa la forza.