Ristrutturazione e danni da infiltrazione: chi deve assumersi la responsabilità?

Ristrutturazione e danni da infiltrazione: chi deve assumersi la responsabilità?

Buongiorno,
a luglio 2017, a seguito di lavori di ristrutturazione nell’appartamento sopra il nostro, sono stati provocati danni da infiltrazione e ci siamo allagati.

Chi seguiva i lavori aveva tolto i termosifoni e non messo i tappi di sicurezza. Gli addetti dell’impianto termoidraulico hanno ricaricato l’impianto senza avvisare nessuno (questo punto ovviamente è controverso e non confutabile). E sono iniziati i danni da infiltrazione.

Ad oggi ancora non abbiamo ricevuto un risarcimento.
Il proprietario dell’appartamento di sopra ci ha detto di far loro causa, mentre il condominio ci dice di aspettare.

Potete per cortesia chiarirci chi dovrebbe risarcirci e come dovremmo agire?
Grazie mille.

RISPOSTA

Gent.mo utente,
in riferimento al Suo quesito circa di danni da infiltrazione, si riporta quanto segue.

Innanzitutto non è chiaro se l’impianto idraulico in questione sia condominiale o privato.
Prima si parla di ristrutturazione ad opera del vicino sovrastante, poi si menzionano addetti all’impianto termoidraulico.

Non specificando se appartengano alla ditta di ristrutturazione o se, invece, siano stati incaricati dal condominio per effettuare un semplice intervento. Proveremo comunque a fornirLe una risposta, partendo da due presupposti: che l’impianto non sia condominiale e che l’azione dannosa da infiltrazione sia stata posta in essere dalla ristrutturazione.

Le segnaliamo questo articolo che tratta proprio dei danni da infiltrazione e del riconoscimento della natura di tali danni

In caso contrario, La invitiamo a contattarci.
Ai sensi dell’art. 2051 c.c., ciascuno risulta responsabile del danno prodotto dalle cose in custodia, a meno che non vi sia dimostrato il caso fortuito.
L’art. 2051 c.c. è applicabile anche nel caso in cui il danno derivi dall’esecuzione di lavori di ristrutturazione.

Come risponde la Cassazione

La Cassazione, con ordinanza n. 27554/2017 ha risposto in maniera affermativa.
Secondo la Corte, è ravvisabile in capo al committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza, con la conseguente responsabilità di cose in custodia ex art. 2051 c.c.

Di conseguenza, grava sul proprietario-committente della ristrutturazione l’onere della prova liberatoria, dimostrando di aver affidato totalmente il potere di fatto sull’immobile alla ditta appaltatrice e di non aver interferito nell’esecuzione dei lavori appaltati.

Il contratto d’appalto tra proprietario-committente e ditta non comporta necessariamente la possibilità di desumere le modalità di affidamento della custodia dell’immobile, né è in grado di escludere che il proprietario non sia intervenuto attraverso le indicazioni sui lavori da effettuare.

La Cassazione asserisce che l’ipotesi sancita dall’art. 1127 comma 2 c.c., laddove esclude il risarcimento del danno che il creditore avrebbe potuto evitare utilizzando l’ordinaria diligenza, è oggetto di una eccezione in senso stretto e grava il debitore del relativo onere della prova.

Si deduce, pertanto, che il proprietario-committente non può invocare la buona fede circa la realizzazione dell’opera da parte della ditta poiché egli è obbligato a vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori e sul rispetto delle norme tecniche, al fine di non provocare danni.

Bisogna tener presente che non ci si potrà rivolgere direttamente all’assicurazione del committente o alla ditta. Ad essere contattato sarà il proprietario dell’immobile.
Ora, nel caso in cui si riesca a portare avanti una negoziazione assistita, il risarcimento potrà essere ottenuto in maniera più rapida.

Se invece raggiungere un accordo è impossibile, l’unica strada sarà quella di intraprendere un’azione giudiziaria nei confronti del proprietario-committente, il quale chiamerà poi in causa la ditta che ha eseguito i lavori.
A sua volta, la ditta chiamerà in causa la propria assicurazione a garanzia del rimborso.

Dott.ssa Federica Colicchio
Assistenza Garante Condominio