Frazionamento del terreno e delibera assembleale

Frazionamento del terreno e delibera assembleale

DOMANDA
Raccontare tutto è impossibile in modo succinto anche perchè ci sono alcune leggi da porre in evidenza e valutare: In ogni caso per la discussione di problemi di confine tra due fabbricati, in regime di concessione per 99 anni  e il successivo frazionamento del terreno e quindi apposizione di termini,  l’amministratore indice una riunione per la discussione del caso in  invia l’invito in forma amichevole ( lasciata la lettera nella buca e qualcuno asserisce di non averla ricevuta. In riunione si constata che non c’è maggioranza per l’assenza di parecchi condomini, allora escono fuori le deleghe. Faccio presente all’Amministratore  che la riunione è stata convocata senza rispettare i canoni di legge e che , per la decisione di modificare o inserire nuovi penalità sul muro di proprietà di tutti, c’è bisogno della presenza del proprietario in quanto il delegato non può votare senza che il delegatario, assente,  conosca in fondo, il perché e il come delle modifiche da apportare. La riunione è andata avanti lo stesso, il nostro Amministratore che è geometra, a chiesto di poter eseguire il frazionamento anche per conto della parte avversa di cui ha preso le difese in barba alla legge, facendo così capire ai pochi dissidenti, che la neutralità, in certi casi e, per gli amici, non serve. Chiedo in prima analisi se l’operato dell’Amministratore è stato fatto ai sensi della legge e se il suo incarico di fiducia da esperire tra due parti avverse, può essere eseguito secondo legge. Procederò in seguito, in modo più conciso possibile il problema del contenzioso, approvato dall’assemblea senza la maggioranza dei proprietari e soltanto dietro presentazioni di deleghe. Grazie.


RISPOSTA
Gent.mo utente,
con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue:
In virtù di una situazione giuridicamente complicata, sarebbe opportuno fornire i seguenti chiarimenti nonchè esporre i fatti in maniera precisa e dettagliata.
Per quanto concerne il punto relativo alla convocazione dell’assemblea, appare di difficile comprensione il termine “amichevole”. In generale, la convocazione di un’assemblea di condominio, a prescindere dall’ordine del giorno, deve essere convocata in maniera formale nel pieno rispetto del contenuto dell’art. 66 disp. att. c.c. considerato norma inderogabile. Di
conseguenza, un’assemblea convocata in chiara violazione dell’art. 66 disp. att. c.c. conferisce la possibilità, al condomino interessato, di impugnare la delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Rapportando il contenuto delle suddette norme al caso di specie, in considerazione anche di quanto asserito da alcuni condomini, a parere dello scrivente potrebbero sussistere gli estremi per un’impugnativa della delibera assembleare in quanto nulla. È bene precisare che un simile assunto può essere applicato al caso concerto solo se dell’assemblea i condomini non ne avevano conoscenza proprio in relazione al vizio di convocazione.

Analizziamo, adesso, la questione delle deleghe. Lei asserisce che le stese siano state mostrate solo in un momento successivo. Orbene, in assemblea condominiale la delega deve essere fornita esclusivamente per iscritto. Sono di conseguenza ammesse deleghe via mail, fax o pec, oltre alla
classica delega apposta nello spazio sottostante alla convocazione, nonchè vietate le deleghe orali (per esempio, ottenute tramite chiamata in assemblea).
La tematica della delega si collega poi a quella della nullità dell’assemblea per un motivo molto semplice. Se le deleghe in oggetto sono scritte, vuol dire che i condomini hanno avuto conoscenza dell’assemblea e, pertanto, l’assemblea è valida. Se, invece, le deleghe sono state rinvenute tramite
chiamate a seguito delle Sue eccezioni, le stesse non sono valide e l’assemblea è da ritenersi nulla per difetto di convocazione e per mancato raggiungimento del quorum costitutivo. Circa la questione dei poteri conferiti al delegatario in assemblea, quanto da Lei riportato non è corretto. Si presuppone che il delegatario, in virtù di un regolare conferimento della delega stessa, in quanto portatore della volontà del delegante, debba per lui votare circa le questioni poste all’ordine del giorno, a prescindere dalla loro complessità. Il delegante, anche se fisicamente assente, è in realtà
presente attraverso il delegatario. Ovviamente, una simile considerazione, è valida solo se la delega è avvenuta per iscritto.
Giungiamo, infine, ad una questione complessa, riportata in maniera generica e non imparziale per la quale La invitiamo a fornirci solo dettagli giuridici (non opinioni personali).
In primis, ci chiediamo se il frazionamento in oggetto riguardi un terreno confinante, di proprietà di un terzo, dato in concessione al condominio, per il quale è opportuno effettuare anche un regolamento di confini. Appare altresì necessario sottolineare come, in caso di frazionamento del terreno, vige un’unità di misura sotto al di sotto della quale i terreni non possono essere frazionati.
Da qui sorge un ulteriore domanda: quali sono i dati del terreno? Lo stesso può essere oggetto di frazionamento?
Inoltre, per eseguire tale tipo di intervento è necessario perito di parte (ad esempio, un geometra) in grado di effettuare le valutazioni più opportune. Nel caso de quo, l’amministratore possiede i requisiti necessari per la relazione della perizia, ma è altresì vero che sarebbe stato più opportuno
nominare due periti diversi. Non esiste, tuttavia, una norma che vieti in maniera esplicita il modo di agire del Suo amministratore. Il professionista che si appresta ad effettuare un simile lavoro, è obbligato al rispetto delle regole previste in materia di frazionamento catastale, ossia l’indicazione
per le nuove particelle delle tariffe di reddito dominicale, le quali risulteranno come definitive solo dopo l’approvazione dell’ufficio tecnico erariale.

Ora il fatto che l’amministratore svolga la funzione di perito per entrambe le parti, potrebbe non rappresentare totalmente qualcosa di negativo per voi condomini, anzi. In ogni caso, è opportuno precisare che è prevista la nomina di un perito anche da parte del Comune affinchè le diverse
relazioni possano essere comparate tra di loro.
Sarebbe infine opportuno un chiarimento circa il termine “contenzioso” in quanto non appare chiaro se lo stesso sia stato utilizzato in maniera impropria o se, invece, ci sia una causa in atto relativa all’impugnazione della delibera assembleare ovvero del frazionamento del terreno.
Restiamo a Sua disposizione per ulteriore chiarimento e La invitiamo, ove ritenga utile questo servizio, a lasciare una recensione sulla pagina facebook di Garante Condominio
https://www.facebook.com/AssociazioneGaranteCondominio/

Distinti saluti
Assistenza legale “Garante Condominio”
Dott.ssa Federica Colicchio

Dettagli Dott.ssa Federica Colicchio

Sin da piccola sono stata estremamente incuriosita dalla materia condominiale, essendo in prima persona un condomino. Ho partecipato sempre in maniera attiva alla vita condominiale, grazie anche alle competenze giuridiche acquisite attraverso la laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, nel 2014. Terminata la pratica forense, ho migliorato la mia formazione professionale e giuridica tramite il corso di perfezionamento curato dall'Istituto di Studi Giuridici M&C Militerni. Nonostante abbia proseguito la professione forense come praticante avvocato, continuo ad occuparmi delle problematiche quotidiane che caratterizzano il mio condominio. Credo fermamente, infatti, che l'attività svolta da ciascun condomino, volta a migliorare le condizioni di vita di un ambiente comune, possa essere un valido sostegno per il difficile lavoro affidato all'Amministratore di condominio. Perchè non ricorrere alla collaborazione reciproca tra le parti anche nella gestione degli spazi e della vita comune? Del resto, l'unione fa la forza.