Il diritto di voto in assemblea: quando e a chi?

Il proprietario di un’unità abitativa anche se non censita nelle tabelle millesimali ha diritto di voto in assemblea?

E’ sufficiente essere proprietari di un immobile all’interno di un Condominio per acquisire il diritto di presenziare e partecipare attivamente alle riunioni condominiali, anche mediate l’esercizio del diritto di voto.

E’questo il principio stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017, a seguito di ricorso promosso da alcuni condomini che chiedevano di stabilire se, in un edificio condominiale dotato di tabelle millesimali, la trasformazione di un locale sottotetto con conseguente mutamento di destinazione dello stesso in unità abitativa non censita nelle tabelle millesimali, consentisse o meno al proprietario di esercitare il diritto di voto nell’assemblea.

I condomini rilevavano che se le tabelle hanno il conclamato scopo di consentire una corretta ripartizione delle spese e del computo dei quorum assembleari, non si comprendeva come si potesse ritenere legittimato al voto il proprietario di una unità immobiliare non censita in quelle tabelle.

Il paradosso lamentato sarebbe consistito nel fatto che in questo modo il proprietario di una unità non censita nelle tabelle suddette avrebbe potuto concorrere all’approvazione delle delibere di ripartizione delle spese, senza però essere tenuto a partecipare alle stesse.

In risposta a detti quesiti, la Suprema Corte ha osservato che

  • – la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall’esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva è pacifica (la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica);
  • – il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al Condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella millesimale – la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari – e consente sempre di valutare anche “a posteriori” in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio.

Su tali premesse, la Suprema Corte, nel decidere il ricorso, ha affermato che la mancata inclusione dell’unità mansardata nella tabella millesimale vigente nel Condominio come non priva il relativo proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino, tra cui quello di partecipare e votare nelle assemblee condominiali, così non lo esonera dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso.

Infatti, sotto quest’ultimo profilo, ha precisato la Corte che se è vero che non è possibile applicare retroattivamente l’efficacia di una sentenza di revisione oppure di modifica dei valori proporzionali di piano, è altrettanto vero che a tale evenienza è sempre possibile rimediare con altri strumenti che l’ordinamento appresta ed, in particolare, con quello dell’indebito arricchimento ex art. 2041 cc.

Avv. Carlo Maria Palmiero

Avv. Giovanna Melillo

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