L’assemblea può opporsi alle decisioni dell’amministratore?

L’assemblea può opporsi alle decisioni dell’amministratore?

Gli strumenti deflattivi/riduttivi del contenzioso condominiale messi dal nostro ordinamento a disposizione degli “addetti ai lavori” e, soprattutto, a disposizione di chi vive in Condominio sono molteplici e si è già tentato in altro articolo di definirne contenuto e funzione.

https://www.garantecondominio.it/gli-strumenti-dellordinamento-risolvere-le-liti/

Nell’ambito degli stessi, spesso trascurato (o forse … sconosciuto) è il cd. “ricorso all’assemblea”. Vediamo di cosa si tratta. Di certo l’assemblea non è un giudice sovrano, né un Tribunale. Ma non per questo viene meno la sua funzione “decidente” in talune – seppur limitate – circostanze.

Il dato legislativo

Articolo 1133 del codice civile: “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137 c.c.”

La funzione

Spesso ci si chiede se i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per il Condominio. La risposta non può che essere affermativa ed è la naturale conseguenza del rapporto di mandato che affonda le radici nella già avvenuta nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea (o, nei casi previsti dalla legge, da parte del giudice).

La ratio della norma sopra citata (art. 1133 c.c.) è quella di fornire al proprietario-condomino uno strumento alternativo al giudizio civile. In altri termini la funzione principale è quella di permettere al condomino che non condivida le ragioni alla base di un atto compiuto dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni e con forza obbligatoria per i condomini, di discutere la problematica “facendo ricorso all’assemblea”. In che modo? Mediante la richiesta di convocazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 66, 1° comma disp. att. c.c., vale a dire da parte di almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.

Autorevolissima dottrina (R. Cusano, Il nuovo condominio, Ed. Simone, 2017) ha segnalato che è ben possibile anche il ricorso all’assemblea da parte dell’amministratore per vincere la resistenza opposta da uno o più condomini circa un suo provvedimento. A parere di chi scrive si potrebbe, in tal modo, anche ottenere una sorta di “ratifica” dell’operato, se legittimo.

Il dato certo è che, ancora una volta, vi è la possibilità di percorrere una strada – forse ancora troppo poco battuta – che conduce alla risoluzione o, almeno, alla riduzione del contenzioso condominiale.

Tutto quanto detto ben potrebbe essere preceduto da un tentativo di comunicazione diretta e “bonaria”. Si sottolinea, inoltre, che l’art. 1133 c.c., non comparendo tra le disposizioni inderogabili di cui al successivo art. 1138 c.c., è suscettibile di apposita norma derogatoria nei relativi regolamenti di condominio.

Rapporti con il giudizio ordinario

Il ricorso all’assemblea non è ostativo a quello innanzi l’Autorità giudiziaria, né è condizione di procedibilità della domanda.

La scelta tra questi due rimedi spetta esclusivamente al condomino.

Avv. Amedeo Caracciolo

Dettagli Avv. Amedeo Caracciolo

Dopo essermi laureato all’Università degli Studi di Napoli Federico II, ho intrapreso un percorso di formazione presso una Scuola di Specializzazione per le professioni forensi (master di II livello). Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato sono oggi iscritto all’Ordine degli Avvocati di Napoli. Mi occupo prevalentemente di diritto civile, con particolare riferimento – anche – al diritto condominiale. Ho iniziato a studiare questa complessa materia nella profonda convinzione che, contrariamente a quanto spesso si afferma, anche la figura professionale dell’Avvocato specializzato in materia condominiale possa essere idonea ad evitare l’insorgere di contenzioso, da un lato, tra i condomini e dall’altro tra il Condominio e i terzi, non per forza venendo in rilievo soltanto come extrema ratio, quando sono oramai esperiti tutti i tentativi di conciliazione e risoluzione stragiudiziale del contendere.
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