Lavori straordinari: differenza di prezzo a lavori terminati

Lavori straordinari: differenza di prezzo a lavori terminati

QUESITO

Buongiorno,
la mia domanda riguarda i lavori straordinari.
Sono stati ultimati lavori di ristrutturazione delle facciate del valore di circa 51.5000 euro. Il contratto รจ a corpo.

L’ impresa chiede una differenza a lavori terminati di circa 2.5000 โ‚ฌ in considerazione di errori di misurazione della facciata, e della maggior durata del noleggio ponteggi.

Puรฒ tale richiesta essere oggetto di delibera assembleare considerando quanto stabilito dal 1664 del codice civile?
Si possono vincolare anche i condomini contrari?

Si puรฒ impugnare la delibera?

RISPOSTA

Gent.mo utente,
in riferimento alla sua domanda inerente i lavori straordinari, si riporta quanto segue.

Innanzitutto le consigliamo la lettuta dell’articolo inerente le spese ordinarie e straordinarie e cosa c’รจ da sapere.

In materia di appalti, il corrispettivo puรฒ essere pattuito โ€œa corpoโ€ o โ€œa misuraโ€. Vale a dire che per la prestazione oggetto del contratto, il prezzo pattuito puรฒ essere modificato dalla quantitร  effettiva della prestazione.

La Cassazione, con ordinanza n. 22268/2017, รจ intervenuta dichiarando che il principio in esame non รจ assoluto ma derogabile.
Dunque, nel caso in cui si sia verificato un incremento del lavoro, rispetto a quello previsto, sono ritenute ammissibili variazioni di prezzo.

Soffermiamoci sul computo metrico.

Il computo metrico estimativo definisce il costo di unโ€™opera edilizia.
Il prodotto fra quantitร  e prezzo unitario definisce il totale della singola spesa.
La somma delle singole voci definisce il costo di costruzione.

Esistono due tipi di computo metrico: un primo preventivo, stilato prima dell’operazione; ed un secondo consuntivo, redatto dopo.

Non sempre combaciano poichรฉ, nel corso dei lavori, possono emergere difficoltร  pratiche idonee a produrre un aggravio di spesa.
A nostro parere รจ del tutto errato prendere in considerazione il contenuto dellโ€™art. 1664 c.c., come da Lei suggerito.

รˆ necessario basarsi sul computo metrico preventivo e consuntivo. Nonchรฉ sul contratto che la ditta scelta stipula a sua volta con unโ€™altra ditta per il noleggio del ponteggio.

Il noleggio รจ pagato in base allโ€™altezza dello stabile e ai giorni di utilizzo.
Piรน alto sarร  il palazzo e piรน tempo sarร  utilizzata lโ€™impalcatura, piรน alto sarร  il costo di noleggio (calcolato โ€œa giornoโ€).

Delibera assembleare e lavori straordinari

Per quanto riguarda delibera assembleare e lavori di manutenzione straordinaria, la risposta รจ articolata ma piuttosto semplice.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere necessariamente deliberati dallโ€™assemblea secondo quanto stabilito dallโ€™art. 1135, comma 1 n. 4 c.c.
Tipico esempio di intervento straordinario รจ il rifacimento della facciata dello stabile condominiale.

Ai sensi dellโ€™art. 1136 comma 4 c.c., le riparazioni straordinarie di notevole entitร  prevedono una votazione a maggioranza degli intervenuti in assemblea, a rappresentare almeno 500 millesimi.
Per gli interventi di โ€œnormaleโ€ entitร  la delibera sarร  valida se votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, almeno un terzo dei millesimi.

Appare evidente che il fattore economico sia considerato di estrema rilevanza.
Se la delibera originaria non ha raggiunto i 500 millesimi, appare in astratto annullabile.
Le ricordiamo che la delibera, ai sensi dellโ€™art. 1137 c.c., deve essere impugnata entro il termine di 30 giorni.

E’ necessario precisare che il quorum dei 500 millesimi รจ previsto per la sola deliberazione iniziale. Nelle decisioni successive saranno previste le maggioranze semplici in quanto si tratta di fasi successive.

Pertanto tale argomento puรฒ essere oggetto di una delibera per la quale non รจ piรน necessario il raggiungimento del quorum dei 500 millesimi.
In questo caso รจ rilevante la sola maggioranza semplice.

Dott.ssa Federica Colicchio