Le decisioni in condominio

Le decisioni in condominio

Chi decide in condominio delle parti comuni?

Nel contesto condominiale esistono delle parti private, ad esempio le abitazioni ed i garage di proprietà del condòmino, e delle parti comuni, ad esempio il pianerottolo, le scale, il cortile. Il condominio, una volta costituito, affida all’assemblea condominiale la responsabilità di decidere delle parti comuni, seguendo delle leggi apposite per il suddetto compito.
La legislazione sul condominio si caratterizza per il fatto che sottrae al comproprietario delle parti comuni dell’edificio il potere di gestire liberamente il proprio bene per affidarlo all’assemblea condominiale, la quale è un organo collegiale che decide in base a maggioranze e il condomino di minoranza deve adeguarsi, a meno che non decida di impugnare la delibera per motivi di legittimità.
Quindi potremmo dire che le decisioni, quasi tutte, riguardo le parti comuni  non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale: l’assemblea si riunisce, si decide su un punto dell’ordine del giorno in base alle votazioni e si stila un verbale di assemblea nel quale si evince la decisione presa per maggioranza. Il singolo voto non ha solo un valore numerico ma anche un valore in base al millesimo rappresentato da ogni condòmino. Abbiamo parlato qui dei millesimi e delle tabelle millesimali che servono a ripartire sia le spese che il valore del voto.

Quando interviene il giudice?

Il giudice interviene solo in caso di mancato pagamento dei condomini, mediante l’ emissione di decreto ingiuntivo, che viene fatta   sulla base della delibera e della ripartizione.

Ovviamente, al di la delle decisioni dell’assemblea, ci sono dei casi in cui ci si può rivolgere al giudice:

Ogni condomino, singolarmente, puo’ adire l’Autorita’ Giudiziaria nelle seguenti circostanze:
1) per ottenere la nomina giudiziaria dell’amministratore qualora il condominio abbia piu’ di quattro condomini e l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, I comma, c.c.);
2) per ottenere la revoca giudiziaria dell’amministratore nei seguenti casi:
. a) qualora l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione per due anni di seguito;
. b) per fondati sospetti di gravi irregolarita’;
. c) quando l’amministratore non abbia provveduto a dare informazione, senza indugio, all’assemblea di citazioni giudiziali o provvedimenti amministrativi notificati al condominio;
3) per impugnare le delibere assembleari che ritenga viziate. Si sottolinea, anche in questo caso, che si tratta di quelle situazioni tipizzate dal codice che non privano i condomini del potere di rivolgersi al giudice qualora ritengano leso un diverso diritto

In assenza dell’istituto del condominio solo agendo in sede giudiziaria si sarebbe potuto costringere un condomino dissenziente a rifare, ad esempio, un tetto danneggiato con un enorme dispendio di tempo e di denaro, dal momento che i compiti tipici dell’assemblea condominiali sarebbero dovuti essere esercitati dal giudice con i tempi che contraddistingue la sua attività.

Lo spostamento del potere decisionale dal magistrato all’assemblea condominiale trasforma il diritto di gestione del bene del singolo condomino ad un interesse legittimo a che l’assemblea decida seguendo il dettame legislativo, con conseguente presunzione di legittimità del provvedimento.

Qual è l’iter della delibera condominiale?

La legge prescrive  ( art 1136:Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni ) in maniera dettagliata i momenti che compongono la fase istruttoria del procedimento di formazione della delibera condominiale.

1.Avviso. Essa inizia con l’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini al fine di comunicare l’ordine del giorno (OdG) della stessa. Essa deve pervenire entro cinque giorni prima della data fissata per la convocazione e la comunicazione deve essere effettuata attraverso raccomandata A/R o mezzo equivalente.

2. Prima e seconda convocazione. L’assemblea di condominio prevede una prima convocazione nella quale si dovrebbe raggiungere, in relazione ad uno dei punti dell’ordine del giorno, i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima

Il legislatore non spende una parola per le fasi ulteriori del procedimento di formazione della delibera, istruttoria e decisione.

3.Raccolta delle informazioni.Durante lo svolgimento dell’assemblea condominiale si ricerca la scelta più opportuna per gli interessi del condominio attraverso l’acquisizione di tutte le informazioni necessarie alla decisione 

La fase della decisione è quella in cui si valutano le informazioni acquisite e si prende il provvedimento finale a seguito di valutazione del risultato del voto.

 

Nella pratica condominiale le due fasi non hanno una netta distinzione l’una dall’altra perché durante l’assemblea le informazioni e le dichiarazioni di voto vengono introdotte senza alcun ordine 

E’ necessario motivare il voto?

La legge non obbliga l’assemblea condominiale a motivare la le sue delibere: per cui non è consentito al singolo un controllo sulle decisioni prese dall’assemblea che siano difformi dalla sua volontà e hanno il potere di modificare la propria sfera soggettiva. 

L’obbligo di motivare i provvedimenti è una costante dell’ordinamento giuridico italiano in tutti i casi in cui un soggetto prenda dei provvedimenti che siano in grado di modificare la sfera giuridica di un soggetto.

L’art. 1137 c.c., non prevedendo l’obbligo di motivazione, priva questi del diritto di entrare nel merito della  decisione presa a suo carico con le stesse facoltà che l’ordinamento prevede in via ordinaria.

Questa stortura è dovuta al fatto che il condominio costituisce un fatto giuridico recente, dal momento che  prima della legge del 1934, il Codice allora in vigore non conosceva il fenomeno e quel provvedimento fu,  semplicemente, la formalizzazione legislativa di accordi regolamentari diretti alla gestione dell’edificio.

 

Dettagli Dott. Fortunato Vadalà

Sono una persona che non si arrende mai e lavora costantemente e con sacrificio per il raggiungimento dei suoi obiettivi. Ogni nuovo incontro, secondo me, è una nuova possibilità di crescita. Nella mia professione la pazienza, che mi contraddistingue è molto importante per lo svolgimento della mia attività, la quale è sempre stata finalizzata alla promozione della cultura relativa a tutte le problematiche riguardanti il campo professionale in cui ho operato per offrire un reale servizio di consulenza alla clientela. Molto spesso, nel campo specifico del condominio il contenzioso tra proprietari e inquilini e determinato dalla insufficiente conoscenza delle varie questioni. Come amministratore ho sempre posto grande attenzione all’aspetto informativo connesso allo svolgimento della mia professione esercitando il mio ruolo nella massima trasparenza possibile, per permettere a ciascun soggetto di conoscere la situazione del suo condominio e partecipare attivamente alle decisioni operative in un’ottica di condivisione delle problematiche e del percorso da effettuare per il raggiungimento del bene comune della comunità chiamata condominio.