Mancanza di unanimita’ : si puo’ agire in autonomo?

Mancanza di unanimita’ : si puo’ agire in autonomo?

QUESITO

Abito in un piccolo condominio composto da quattro appartamenti. Casistica “parapetti e balconi”.
– parapetti, i muretti che delimitano le terrazze dell’attico lastrico solare;
– balconi, tutti i poggioli aggettanti.
Palazzina composta da:
– un appartamento al piano rialzato che occupa tutta la pianta dell’edificio, con quattro balconi;
– due appartamenti al primo piano con due balconi ciascuno;
– un appartamento (attico) al secondo piano (di mia proprietà) con un balcone e due terrazze ad uso esclusivo.
I due appartamenti al primo piano soggiacciono ad una delle due terrazze ciascuno mentre l’unico appartamento del piano rialzato soggiace ovviamente ad entrambe.
Tutti gli appartamenti sono di proprietà ed abitati dai medesimi proprietari: a tempo perso svolgo funzioni di amministratore in quanto “piccolo condominio”.
La questione che vi sottopongo è la ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria dei muretti (parapetti e balconi) che presentano, in particolare sui frontalini/zoccoli esterni, ampie aree deteriorate con distacco del cemento ed esposizione dei ferri arrugginiti sottostanti: la causa probabilmente è l’assorbimento nel tempo di umidità che nei parapetti delle terrazze si manifesta anche in alcune zone del battiscopa interno.
In una recente riunione condominiale si sono evidenziati pareri discordi soprattutto per quanto riguarda i parapetti: Essi intendono 1) non ritenere i parapetti e balconi elementi decorativi della palazzina; 2) non ritenere i parapetti un prolungamento della facciata (in quanto esposti verso l’esterno con zoccolo di 10cm) e di conseguenza ritenerli estensione del lastrico solare; 3) intervenire solo sulle zone esterne e solo su quelle maggiormente deteriorate; 4) ritenere i balconi non facenti parte del decoro della facciata rimanendo quindi ad esclusivo carico dei relativi proprietari; io ho sostenuto il contrario.
Abbiamo richiesto un preventivo ad una ditta specializzata che ha suddiviso gli interventi con i relativi costi, su richiesta degli altri condomini. Date le premesse mi sembra improbabile trovare un accordo; quindi vi chiedo gentilmente: 1) quale presa di posizione è corretta?! (non obbligatoriamente è la mia); 2) se gli altri condomini decidono di non intervenire per via dei costi (essendo più deperiti gli zoccoli/frontalini dei miei parapetti) come posso procedere per farli comunque risanare?! Augurandomi di avere esposto il caso nel modo più comprensibile rimango in attesa di un vs cortese riscontro. Cordialmente.

RISPOSTA
Iniziando a rispondere alla seconda domanda che ci pone Le segnaliamo che ben può provvedere ai lavori di manutenzione straordinaria sui frontalini/zoccoli dei Suoi parapetti anticipandone le spese. In tal modo sarà garantito dal pericolo di ulteriori distacchi che potrebbero causare danni a terzi e potrà in un secondo momento, eventualmente, rivalersi su chi non ha partecipato alla spesa.
Proprio su questa questione che ci ha posto occorre rilevare quanto segue:
Frontalini, parapetti e – più in generale – “balconi” sono considerati elementi della facciata (e non privati) solo per i casi immobili di particolare fregio . Detto accertamento, dunque, dipende dal singolo caso concreto. Si segnala, tuttavia, che in alcuni recenti pronunciamenti, la Cassazione ha ritenuto i frontalini parti comuni se contribuiscono al decoro architettonico del fabbricato (anche nel caso in cui, ad esempio, sono tutti di colore diverso rispetto al resto del fabbricato stesso, contribuendo in tal modo all’armonia e, si ripete, al decoro architettonico).
Premesso dunque l’accertamento del caso concreto del Suo fabbricato, ciò che sembra contestabile della tesi degli altri proprietari è il punto sub 2) vale a dire “non ritenere i parapetti un prolungamento della facciata (in quanto esposti verso l\’esterno con zoccolo di 10cm) e di conseguenza ritenerli estensione del lastrico solare”.
Se anche così fosse, le spese per i lavori di manutenzione sul lastrico dovrebbero essere ripartiti, a nostro avviso, nella misura di 1/3 a carico del proprietario esclusivo e di 2/3 a carico di chi beneficia della copertura del lastrico stesso (art. 1126 c.c.)

Avv. Amedeo Caracciolo