Morosi in condominio: su chi ricade la responsabilità dei debiti?

Morosi in condominio: su chi ricade la responsabilità dei debiti?

DOMANDA

Buongiorno. Vorrei sapere si esiste una legge che obbliga i locatari di un condominio di coprire il debito di un moroso e le spese del avvocato nel processo contro il condomino in causa. Grazie

RISPOSTA

Gent.mo utente,

con riferimento al quesito che ci viene posto si riporta quanto segue:

Ai fini della risoluzione del parere, è necessario effettuare una premessa sulla ripartizione delle spese condominiali tra condomino- proprietario- locatore e il locatario. Orbene, secondo quanto stabilito dal Legislatore, il soggetto designato per il pagamento degli oneri condominiali risulta essere sempre il proprietario- locatore. Pertanto, sempre in linea teorica, l’amministratore di condominio deve riscuotere le quote condominiali dal condomino- locatore. Un eventuale accordo tra locatore e locatario circa il pagamento delle obbligazioni in oggetto attiene esclusivamente ad un rapporto interno, privo di efficacia sul piano condominiale.

Tuttavia, la prassi ha dimostrato come sempre più spesso gli amministratori di condominio, per il pagamento delle spese in oggetto, si rivolgono ai conduttori. È altresì necessario sottolineare, nella maggior parte dei casi, i contratti stipulati tra locatori e locatari prevedono delle clausole attinenti proprio al pagamento delle spese di cui sopra.

Ciò premesso, non conoscendo il contenuto del Suo contratto di locazione, possiamo fornirLe due risposte diverse.

Se il contratto in oggetto prevede al suo interno una clausola relativa alla ripartizione delle spese, nulla quaestio: l’amministratore, essendo a conoscenza di tale accordo sottoscritto dalle parti, può richiedere il pagamento al locatario (anche se, a parere dello scrivente, sarebbe opportuno richiederlo sempre al proprietario). In ogni caso, appare necessario sottolineare come, a carico del proprietario, debbano essere addebitate le spese di manutenzione straordinaria.

Invece, qualora il contratto non preveda un simile contenuto, l’amministratore è tenuto a rivolgersi al locatore.

Infine, per quanto concerne la questione relativa alla divisione delle spese condominiali di un moroso, è doverosa una precisazione. L’istituzione di un fondo cassa per i morosi è, ancora oggi, oggetto di dibattito giurisprudenziale.  Ecco il punto nevralgico della questione: se da un lato il “fondo morosi” è uno strumento di ausilio per l’amministratore, dall’altro si pone in contrasto con quanto previsto dal Codice Civile agli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. Quando l’art. 1135 n. 4 menziona il “fondo speciale” in realtà si riferisce al fondo da istituirsi per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria, e non al fondo morosi. Orbene, premesso che a parere dello scrivente il fondo morosi è da considerarsi sempre illegittimo, nel caso di specie sarebbe opportuno valutare le spese in oggetto e classificarle tra ordinarie e straordinarie, così da ripartirle secondo i criteri dettati in precedenza.

Dott.ssa Federica Colicchio

Assistenza gratuita “Garante Condominio”

Dettagli Dott.ssa Federica Colicchio

Sin da piccola sono stata estremamente incuriosita dalla materia condominiale, essendo in prima persona un condomino. Ho partecipato sempre in maniera attiva alla vita condominiale, grazie anche alle competenze giuridiche acquisite attraverso la laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, nel 2014. Terminata la pratica forense, ho migliorato la mia formazione professionale e giuridica tramite il corso di perfezionamento curato dall'Istituto di Studi Giuridici M&C Militerni. Nonostante abbia proseguito la professione forense come praticante avvocato, continuo ad occuparmi delle problematiche quotidiane che caratterizzano il mio condominio. Credo fermamente, infatti, che l'attività svolta da ciascun condomino, volta a migliorare le condizioni di vita di un ambiente comune, possa essere un valido sostegno per il difficile lavoro affidato all'Amministratore di condominio. Perchè non ricorrere alla collaborazione reciproca tra le parti anche nella gestione degli spazi e della vita comune? Del resto, l'unione fa la forza.